BLOCKHEIZKRAFTWERK & CO.: WAS GILT FÜR DEN VERWALTER?

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BLOCKHEIZKRAFTWERK & CO.: WAS GILT FÜR DEN VERWALTER? ACHTUNG Die folgenden Aussagen sind gleichsam ein LEHRSTÜCKfür ähnlich liegende Konstellationen, aber auch für das Vertragsmanagementeines Verwalters
BLOCKHEIZKRAFTWERK & CO.: WAS GILT FÜR DEN VERWALTER? ACHTUNG Die folgenden Aussagen sind gleichsam ein LEHRSTÜCKfür ähnlich liegende Konstellationen, aber auch für das Vertragsmanagementeines Verwalters und sachenrechtliche Zuordnungen. EIN AKTUELLER FALL FG RHEINLAND-PFALZ V , 4 K 1102/14 (REVISION EINGELEGT, BFH IV R 6/16) Der Bauträger räumt den 21 Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentumsanlage am 31. Juli 2009 den Besitz an den Wohnungseigentumsrechten ein. In der Wohnungseigentumsanlage befindet sich ein Blockheizkraftwerk. Dieses bildet zusammen mit einem Heizkessel die Heizungsanlage. Im Februar 2010 beantragt Verwalter V für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beim Finanzamt eine Steuernummer. Im Februar 2011 geht beim Finanzamt ein Schreiben von Wohnungseigentümer K ein. Es bestehe hinsichtlich des Blockheizkraftwerks eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). FRAGEN 1. Wer ist Eigentümer des Blockheizkraftwerks? 2. Was heißt das für den Verwalter was ist zu tun? 3. Änderte sich etwas, wenn die Wohnungseigentümer später beschließen, ein Blockheizkraftwerk zu errichten? EIGENTUM 1 Blockheizkraftwerk von Anfang an da soll eingeführt werden modernisierende Instandsetzung Modernisierung? Ordnungsmäßigkeit Eigentümer: Wohnungseigentümer? Gemeinschaft der Wohnungseigentümer? Dritte? 5 WEG (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Blockheizkraftwerk (BHKW) Wärme bzw. der Strom wird allein an die Wohnungseigentümer der betreffenden Wohnungseigentumsanlage abgegeben BHKW dient der Versorgung einzelner, nicht aber aller Wohnungseigentümer BHKW dient auch Dritten BGH V , V ZR 120/73 Sondereigentum an einer Heizungsanlage ist nicht gemäß 5 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, wenn die Anlage bestimmungsgemäß nicht von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer betrieben wird, sondern von vornherein durch einen Miteigentümer, der die Anlage errichtet hat, betrieben werden soll und die Anlage überdies dafür bestimmt und ausgelegt ist, über die Wohnungen der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft hinaus eine Anzahl weiterer Gebäude mit Wärme zu versorgen. 94 BGB (1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. 95 BGB (1) Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist. (2) Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zwecke in ein Gebäude eingefügt sind, gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes. Blockheizkraftwerk Contracting gemeinschaftliches Eigentum Folgen: BHKW gehört nach zurzeit h.m. in der Regel Contractor (im Zweifel ist die Anlage aber auch angemietet) es gibt Contracting-Vertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Contractor bzw. soll es geben AUFGABEN DES VERWALTERS 2 CONTRACTING 2.1 CONTRACTING-VERTRAG Verwalter sollte prüfen, ob es bereits einen Vertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Contractor gibt in der Regel wird diese Frage bei jungen Wohnungseigentumsanlagen zu verneinen sein Verwalter sollte daher die Frage, ob ein Contracting-Vertrag nach zu schließen ist, zum TOP einer Versammlung machen Entscheiden sich die Wohnungseigentümer, einen Contracting-Vertrag zu schließen, sollte der Verwalter darauf achten, sich ermächtigen zu lassen für Vertragsschluss Einwirkung auf Vertrag ACHTUNG Die vorstehenden Aussagen gelten in Bezug auf Vertragsschluss und Vertragseinwirkung für jeden Vertrag. Die vorstehenden Aussagen gelten in Bezug auf die Vertragsparteien für alle Anfangsverträge für Strom, Wasser, Gas, Hausmeister, Verwalter usw. BHKW GEHÖRT DEN WOHNUNGSEIGENTÜMERN 2.2 ÜBERBLICK BHKW ist von Anfang an da Wie kann BHKW eingeführt werden? Was gilt nach der Einführung für den Verwalter? ALLES FLIEßTT 2.2.1 BR-DRUCKSACHE 340/16 Die Bundesregierung hat in einer Kabinettssitzung am 9. November 2016 Änderungsbedarf am WEG eingeräumt und diese für die nächste Legislaturperiode in Aussicht gestellt. Hintergrund ist ein Antrag des Bundesrates (BR-Drucksache 340/16) zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität in Wohnungseigentümergemeinschaften. 22 ABS. 1 SATZ 3 WEG ENTWURF Die Zustimmung ist ferner nicht erforderlich zu baulichen Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung des Sonder-und Gemeinschaftseigentums oder für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug im Sinne des 2 des Elektromobilitätsgesetzes erforderlich sind, wenn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme besteht und die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage ändert; dies gilt nicht, wenn das Interesse an der unveränderten Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Wohnanlage das Interesse an der Maßnahme überwiegt. Satz 3 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 22 ABS. 3 WEG NEU ENTWURF Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die für eine behindertengerechte Nutzung des Sonder-oder Gemeinschaftseigentums erforderlich sind, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Absatz 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hat und die Maßnahmen keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. ZWISCHENSTAND WEG Rechtsprechung Rechtsprechung Gesetze BGH V , V ZR 96/16 Die Wohnungseigentumsanlage aus zwei Wohnblöcken mit jeweils vier Hauseingängen. Der im Jahr 1936 geborene Kläger ist Eigentümer einer im fünften Obergeschoss gelegenen Wohnung sowie einer deutlich kleineren, vermieteten Wohnung im Erdgeschoss der Anlage. Einen Aufzug gibt es in dem zugehörigen Treppenhaus nicht. Der Kläger hat zunächst gemeinsam mit einigen anderen Wohnungseigentümern (die denselben Hausteil bewohnen) in der Eigentümerversammlung beantragt, den Antragstellern den Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzugs in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses auf eigene Kosten zu gestatten. Dieser Antrag fand keine Mehrheit. Mit seiner gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage will der Kläger erreichen, dass die Beklagten den Einbau eines Personenaufzugs (auf Kosten der ursprünglichen Antragsteller) dulden müssen. Er begründet dies insbesondere damit, dass seine 1982 geborene, zu 100% schwerbehinderte Enkeltochter zeitweise von ihm und seiner Ehefrau betreut wird. PM Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen darf, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen; die übrigen Wohnungseigentümer können allerdings verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden. Zu der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst einen Aufzug einbauen kann, wenn die Wohnungseigentümer dies mit qualifizierter Mehrheit beschlossen haben, verhält sich die Entscheidung nicht. PM Die Interessenabwägung wird in der Regel ergeben, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe durch einen Wohnungseigentümer dulden müssen, wenn dieser oder ein Angehöriger unter einer erheblichen Gehbehinderung leidet. Anders liegt es aber bei dem Einbau eines Personenaufzugs. Dieser begründet einen Nachteil im Sinne der genannten Normen. Er ist nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums machbar und verengt in aller Regel - wie auch hier - den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich. BEGRIFF Als Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums ist eine Maßnahme im Sinne von 22 Abs. 1 Satz 1 WEG zu verstehen, die einer Modernisierung entsprechend 555b Nr.1 bis Nr. 5 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dient, über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht und auch keine modernisierende Instandsetzung im Sinne 22 Abs. 3 WEG ist. MODERNISIERUNG ODER WAS? 2.2.2 555B NR. 1 BGB ENERGETISCHE MODERNISIERUNG Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Endenergie ist der nach Energiewandlungs-und Übertragungsverlusten übrig gebliebene Teil der Primärenergie, die den Hausanschluss des Verbrauchers passiert hat. Primärenergie ist Energie, die mit den natürlich vorkommenden Energieformen oder Energiequellen zur Verfügung steht. BEISPIELE Einbau eines Isolierglasfensters mit Lüftung; Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz; Einbau von Kalt- und Warmwasserzählern; Verbesserung der Wärmedämmung. 555B NR. 2 BGB EINSPARUNG PRIMÄRENERGIE / KLIMASCHUTZ 555B NR. 3 BGB REDUZIERUNG WASSERVERBRAUCH Bauliche Änderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig (= dauerhaft) geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt. Bauliche Änderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird. Beispiele: Einbau von Wasserzählern, von Durchlaufbegrenzern sowie von Wasser reduzierenden Toilettenspülkästen; Maßnahmen zur Erfassung und Verwendung von Regenwasser für die Zwecke der Gartenbewässerung oder der WC-Spülung. 555B NR. 4 BGB VERBESSERUNG ALLGEMEINE WOHNVERHÄLTNISSE Bauliche Änderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse des Sondereigentums (Eigentumswohnung) auf Dauer verbessert werden. Beispiele: die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätzen, Grünanlagen, Trockenräumen, Fahrrad- oder Hobbykellern, Stellplätzen und anderen Verkehrsanlagen. Ferner gehören hierher der Bau einer behindertengerechten Rampe am oder die Erweiterung eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Schwimmbades. 555B NR. 5 BGB GEBRAUCHSWERTERHÖHUNGEN Bauliche Änderungen, durch die der Gebrauchswert des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums nachhaltig erhöht wird. Beispiele: der Einbau eines Aufzuges; eine neue Haustür mit zusätzlichen Sicherungen; der Einbau eines Schornsteins für einen Kamin oder Kaminofen; eine Klingel-, Gegensprech- und Türöffnungsanlage. STAND DER TECHNIK Mit Stand der Technik ist das Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten, fortschrittlichen technischen Entwicklung, das das Erreichen des gesetzlich vorgegebenen Ziels gesichert erscheinen lässt. Worin Verbesserungen bestehen, die dem Stand der Technik entsprechen, ist noch ungeklärt. Gegebenenfalls ist damit zum Beispiel der Einbau neuer Mess- und Ablesevorrichtungen gemeint, die nicht der Einsparung von Energie oder Wasser dienen, sondern alleine der Bequemlichkeit. Hierher gehören auch der Einbau besserer Alarmanlagen, einer besseren Videoüberwachung, ggf. bessere Telekommunikationseinrichtungen, bessere Bedieneinheiten oder Einrichtungen, durch die weniger Immissionen verursacht werden oder die Sicherheit erhöht. MEHRHEIT UND GRENZEN Der Modernisierungs-Beschluss bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Der Modernisierungs-Beschluss darf die Eigenart der Wohnungseigentumsanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. ANSPRUCH AUF MODERNISIERUNG Ein Wohnungseigentümer hat auf eine Modernisierung niemals einen Anspruch. Die anderen Wohnungseigentümer können zu einer Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums also nicht gegen ihren Willen gezwungen werden. FOLGERUNGEN 2.2.3 Blockheizkraftwerk von Anfang an da soll eingeführt werden Eigentümer? modernisierende Instandsetzung Modernisierung? Ordnungsmäßigkeit BESCHLUSS AG FREIBURG V , 1 UR II 143/06 ZUM ALTEN RECHT Die Ersetzung einer konventionellen Heizung durch ein Blockheizkraftwerk ist eine Maßnahme, die über eine bloße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Der Einbau eines Blockheizkraftwerks ist keine modernisierende Instandsetzung. RECHTSLAGE VOR DEM LG Koblenz v , 2 S 52/08 Der Einbau eines Blockheizkraftwerks neben einem Gas-Brennwertkessel ist weder modernisierende Instandsetzung noch Modernisierung. Der Einbau dient der Einsparung von Kosten der Energiebeschaffung. Dieser Zweck unterfällt nicht 22 Abs. 2 WEG. AG Pinneberg v , 60 C 40/10 Die Entscheidung, anlässlich der unstreitig notwendigen Heizungserneuerung ein so genanntes Blockheizkraftwerk anzuschaffen, geht zwar über den Aspekt der Instandsetzung hinaus, steht aber in einem so engen Zusammenhang mit ihr, dass die Maßnahme insgesamt als modernisierende Instandsetzung anzusehen ist. RECHTSLAGE NACH DEM BeckOGK/Karkmann WEG 22 Rn. 184 Der Einbau eines Blockheizkraftwerkes kann eine Maßnahme energetischer Modernisierung sein, da es die eingespeiste Endenergie effizienter in Nutzenergie in Form von Strom und Wärme umwandelt, als die ansonsten notwendig getrennte Bereitstellung von Strom aus dem allgemeinen Netz und Wärme aus der Heizungsanlage. BeckOK WEG/Elzer WEG 22 Rn. 204 Die frühere Diskussion, ob der Einbau eines Blockheizkraftwerks unterfällt, hat sich damit grds. bis auf Einzelfälle erledigt. Blockheizkraftwerk von Anfang an da soll eingeführt werden Eigentümer? modernisierende Instandsetzung Modernisierung? Ordnungsmäßigkeit AUFGABEN DES VERWALTERS STEUERRECHT Umsatzsteuer Das Blockheizkraftwerk dient in der Regel der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Stromerzeugung. Eine solche Tätigkeit begründet die Unternehmereigenschaft des Betreibers. Einkommenssteuer Gewerbesteuer Wer ist Betreiber? Betreiber Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wohnungseigentümer gbr GmbH etc. FG Rheinland-Pfalz v , 4 K 1102/14: Die Wohnungseigentümergemeinschaftselbst ist Stromerzeuger. AUFGABEN DES VERWALTERS Verkehr mit den Steuerbehörden?/Abgabe einer Steuererklärung? Wilhelmy NZM 2014, 569, 572: Soweit sich Wohnungseigentümer zur Anschaffung und Betrieb entschließen, wäre der Verwalter im Rahmen seiner gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse für die Durchführung der organisatorischen und finanziellen Abwicklung verantwortlich: Er hätte die laufenden Einnahmen und Ausgaben in Wirtschaftsplan und Abrechnung aufzunehmen. Die gesonderte Erstellung der jährlichen Gewinnermittlung und Anfertigung der Steuererklärungen für den Gewerbebetrieb Stromerzeugung würde ebenfalls in seinen Aufgabenbereich fallen.? Es versteht sich von selbst, dass der Verwalter diese Zusatzaufgaben nicht unentgeltlich bzw. im Rahmen der bisher ausgehandelten Verwaltergebühr erledigen wird.? ELZER ANMERKUNG ZU LG HAGEN V , 3 T 39/10 Optieren die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Umsatzsteuer, muss der Verwalter alles Erforderliche umsetzen und dabei darauf achten, dass er für Erklärungen gegenüber den Steuerbehörden und gegenüber Dritten ausreichend ausdrücklich ermächtigt ist und seine Ermächtigung auch nachweisen kann. BFH V , VII R 12/14 4 Nr. 4 StBerG erlaubt einem Hausverwalter eine Hilfeleistung in Steuersachen hinsichtlich des Vermögens und der daraus erzielten Einkünfte. Insofern sind Vorarbeiten zulässig, die sich auf die Einkünfte bzw. Umsätze beschränken. Die Erstellung oder Abgabe der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen sowie der Umsatzsteuererklärung ist nicht erlaubt. WAS IST ZU TUN? Der sichere Weg Die Hilfeleistung stammt vom Verwalter und einem Steuerberater Der Verwalter lässt sich zur Abgabe der Erklärungen ermächtigen. Der falsche Weg OPTIONEN Einräumung eines Sondernutzungsrechtes Vermietung an einen Dritten Vermietung an ein Tochterunternehmen der Wohnungseigentümergemeinschaft Dienstbarkeiten FOTOVOLATIK UND SOLARTHERMIE 3 ÜBERBLICK Die Ausführungen zum Blockheizkraftwerk gelten entsprechend! STELLPLÄTZE FÜR ELEKTROAUTOS 4 ÜBERSICHT LG München I v , 36 S 2041/15 WEG Der Eigentümer eines im Teileigentum stehenden (Tiefgaragen-)Stellplatzes hat keinen Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Herstellung einer neuen Stromzuleitung vom Hausverteiler zum Zwecke der Errichtung einer Ladestation für ein Elektroauto. AG München v , 482 C 12592/14 Der Sondereigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes hat einen Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung eines Elektroanschlusses zwecks Aufladens eines Elektroautos, und zwar bereits vor Anschaffung des Fahrzeugs. SOLARBETRIEBENE LADESTATION HÄUBLEIN ZWE 2015, 255 E verfügt über ein Sondernutzungsrecht an einem ebenerdigen Kfz- Abstellplatz auf dem gemeinschaftlichen Grundstück. Er möchte seinen bisherigen Diesel-Pkw durch ein Elektrofahrzeug ersetzen und seinen Stellplatz mit einem Solarcarport versehen. Dessen Stützen sollen je auf kleine Betonfundamente gegründet werden und das Dach besteht aus Photovoltaikpanelen, die das Laden der Fahrzeugbatterie ermöglichen. Da die Befugnis, einen Carport zu errichten, in der Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht nicht erwähnt ist, möchte E einen Genehmigungsbeschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer herbeiführen. DANKE FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT
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