EINZELHANDELS HANDELS- UND ZENTRENKONZEPT ZEPT DER GEMEINDE STUHR

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EINZELHANDELS HANDELS- UND ZENTRENKONZEPT ZEPT DER GEMEINDE STUHR Empfehlungen zur textlichen Anpassung des aktuell gültigen Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Stuhr Geo+RealEstate Kunde: Gemeinde Stuhr
EINZELHANDELS HANDELS- UND ZENTRENKONZEPT ZEPT DER GEMEINDE STUHR Empfehlungen zur textlichen Anpassung des aktuell gültigen Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Stuhr Geo+RealEstate Kunde: Gemeinde Stuhr Datum: 4. Juli 2017 Inhalt 0 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung Nahversorgungszentrum Stuhr Einzelhandelsausstattung und Nutzungsstruktur Lage und räumliche Verteilung Räumliche Abgrenzung Stärken-Schwächen-Profil Handlungsempfehlungen Fazit und anzustrebende Entwicklungsziele 11 2 Nahversorgungszentrum Brinkum Einzelhandelsausstattung und Nutzungsstruktur Lage und räumliche Verteilung Prüfstandorte zur Arrondierung des Geschäftsbesatzes Räumliche Abgrenzung Stärken-Schwächen-Profil Handlungsempfehlungen Fazit und anzustrebende Entwicklungsziele 21 3 Moordeich Prüfung der Eignung Moordeichs als zentraler Versorgungsbereich Handlungsempfehlungen Fazit und anzustrebende Entwicklungsziele 23 4 Weitere Einzelhandelslagen / Ergänzungsstandorte Stuhrer Liste SWOT-Analyse zum Status quo und Zwischenfazit Empfehlungen zur künftigen Stuhrer Liste Disclaimer: Die GfK GeoMarketing GmbH hat dieses Gutachten für die Gemeinde Stuhr erstellt. Dritte können daraus keine Rechte oder Ansprüche herleiten. 0 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung Die niedersächsische Gemeinde Stuhr befasst sich im Rahmen der Ortskernentwicklung in Brinkum mit den Sortimentsfestsetzungen im aktuell gültigen Zentren- und Einzelhandelskonzept der Gemeinde (Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen, 2011). Im Zuge der Ortskernentwicklung in Brinkum wird im Laufe dieses Jahres die Wettbewerbsphase 1 (Neukonzeption) für die Neugestaltung durchgeführt. Im Vorfeld des Wettbewerbs wünscht die Gemeinde eine gutachterliche Überprüfung und Bewertung der seinerzeit in der Stuhrer Liste festgesetzten zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente, um zwischenzeitliche Veränderungen im Einzelhandelsbestand zu berücksichtigen bzw. diesen Rechnung zu Tragen. Ziel der Überarbeitung der Stuhrer Liste ist die Schaffung einer stadtbaurechtlich einwandfreien Grundlage für die Ortskernentwicklung in Stuhr-Brinkum. Auf Grundlage einer neuerlichen Ausarbeitung soll ein entsprechender Beschluss im Sinne von 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vorbereitet werden. Die Aktualisierung des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes dient folgenden städtebaulichen Zielen: Aktualisierte Grundlage für die Aufstellung und Änderung zukünftiger Bauleitpläne in der Gemeinde Stuhr Bewertung zukünftiger Wettbewerbsbeiträge des Investorenauswahlverfahrens für die Neugestaltung des Ortskerns Brinkum Vor diesem Hintergrund beauftragte die Gemeinde Stuhr die GfK Geomarketing GmbH, Hamburg, im März 2017 mit der Erarbeitung einer entsprechenden Studie als fachliche Grundlage. Dabei sollen zunächst die wichtigsten Punkte zum Status quo des aktuell gültigen Einzelhandelsund Zentrenkonzeptes der Gemeinde Stuhr sowie zur Stuhrer Liste herausgearbeitet werden. Dazu erfolgen pointierte Ausführungen bzw. eine Gesamtschau zur Gemeinde Stuhr, zur Zentrenhierarchie sowie zur Stuhrer Liste. Im nächsten Schritt wird die aktuelle Stuhrer Liste überprüft und bewertet. Auf Basis einer qualitativen Inaugenscheinnahme der Einzelhandelssituation in den zentralen Versorgungsbereichen sowie im Außenbereich von Stuhr (durchgeführt in der 10. Kalenderwoche 2017) werden die festgesetzten zentren-, nahversorgungs- und nicht zentrenrelevanten Sortimente gemäß der aktuellen Stuhrer Liste überprüft. Im Ergebnis erfolgt eine grundlegende Bewertung der Festsetzungen im aktuell gültigen Einzelhandels- und Zentrenkonzept und werden gutachterliche Empfehlungen zu ggf. notwendigen Änderungen infolge geänderter Rahmenbedingungen und zur künftigen Beurteilung der Zentrenrelevanz von Sortimenten in Stuhr im Rahmen von Einzelhandelsvorhaben ausgesprochen. Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Stuhr (4. Juli 2017) 3 1 Nahversorgungszentrum Stuhr Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf Textpassagen im Einzelhandels-und Zentrenkonzept der Gemeinde Stuhr (2011) auf den Seiten Einzelhandelsausstattung und Nutzungsstruktur Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2011 Aktualisierung 2017 Insgesamt sind in dem abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich Stuhr 7 Betriebe des Einzelhandels ansässig, die ca qm Verkaufsfläche belegen. Der Angebotsschwerpunkt der Betriebe im Nahversorgungszentrum Stuhr liegt eindeutig bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Als Magnetbetriebe fungiert der großflächige Lebensmittel-Discounter Aldi, dessen Angebot ergänzt wird vom benachbarten Drogerie-Markt Schlecker, der Bäckerei Meyer Mönchhof und dem Getränkemarkt Heidebrecht. Die wenigen weiteren Einzelhandelsbetriebe im Kern des Ortsteils sind überwiegend inhabergeführt. Hierzu zählen der City Bäcker Krützkamp, die Phoenix Apotheke und Jb Modellbau. Ergänzt werden die Einzelhandelsangebote im Nahversorgungszentrum Stuhr durch 39 Komplementärnutzungen, die sich alle im Erdgeschoss befinden. Dazu zählen das Rathaus, das Bürgerbüro Stuhr, die Polizei, Finanzdienstleister (Sparkasse und Volksbank), die Bücherei sowie Gesundheitseinrichtungen und Gastronomiebetriebe. Vor allem die Einrichtungen der öffentlichen Infrastruktur wie das Rathaus und die Bibliothek verfügen über eine hohe Ausstrahlungskraft und könnten Synergieeffekte für den Einzelhandel im Ortsteil auslösen. Darüber hinaus ist auf einen Leerstand hinzuweisen. Aus dem Verhältnis des Leerstands und der insgesamt in den Erdgeschossen vorliegenden 46 Handels- und Dienstleistungsangeboten ergibt sich eine Leerstandsquote von ca. 2 %, die unter dem Durchschnittswert vergleichbarer Einkaufslagen liegt. Allerdings lässt die hohe Zahl an Dienstleistungsnutzungen im Erdgeschoss darauf schließen, dass der Standort Insgesamt sind in dem abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich Stuhr 8 Betriebe des Einzelhandels ansässig. Der Angebotsschwerpunkt der Betriebe im Nahversorgungszentrum Stuhr liegt eindeutig bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Als Magnetbetriebe fungiert der großflächige Lebensmittel-Discounter Aldi, dessen nahversorgungsrelevantes Angebot um zwei Bäckereien und eine Apotheke ergänzt wird. Daneben sind vis-à-vis von Aldi der Bekleidungsfilialist MAC sowie Matratzen Concord (ehemals Schlecker und Getränkemarkt Heidebrecht) etabliert. Darüber hinaus befinden sich im Kern des Ortsteils wenige weitere Einzelhandelsbetriebe, die inhabergeführt sind. Hierzu zählen benannte Bäckerei Krützkamp und Phoenix Apotheke die Anbieter Schreibwaren Ehlers (vornehmlich Postdienstleistung) sowie Lieblingsteil, ein kleinteiliges Bekleidungsgeschäft. Somit sind in Stuhr die Sortimente Nahrungsund Genussmittel, Pharmazeutische Artikel, Drogeriewaren (als Randsortiment), Zoobedarf (als Randsortiment), Papier, Schreibwaren, Bürobedarf (als Randsortiment), Zeitungen, Zeitschriften (als Randsortiment), Damenbekleidung, Schuhe und Lederwaren (als Randsortiment) sowie Möbel geführt. Ergänzt werden die Einzelhandelsangebote im Nahversorgungszentrum Stuhr durch Komplementärnutzungen, die sich primär im Erdgeschoss befinden. Dazu zählen das Rathaus, das Bürgerbüro Stuhr, die Polizei, Finanzdienstleister (Sparkasse, Volksbank, Oldenburgische Landesbank), die Bücherei sowie Gesundheitseinrichtungen und Gastronomiebetriebe. Vor allem die Einrichtungen der öffentlichen Infrastruktur wie das Rathaus verfügen über eine Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Stuhr (4. Juli 2017) 4 derzeit kaum von Handelsbetrieben nachgefragt wird. Fazit hohe Ausstrahlungskraft und könnten Synergieeffekte für den Einzelhandel im Ortsteil auslösen. Eine Leerstandsproblematik ist nicht erkennbar. Der Besatzfokus liegt weiterhin weniger auf dem Einzelhandel, sondern auf den ergänzenden Nutzungen (Gastronomie, Dienstleistungen, Kultur/Freizeit, Bildung/Gesundheit). Die wohnortnahe Versorgung mit Waren des täglichen bzw. kurzfristigen Bedarfs hat sich im Vergleich zu 2011 durch die Schließung von Drogeriemarkt Schlecker und Getränkemarkt Heidebrecht eher verschlechtert. Auch Schreibwaren Ehlers bietet momentan ein auf ein sehr begrenztes Kartensortiment reduziertes Schreibwarenangebot an. Sein Hauptgeschäft sind Postdienstleistungen. Insgesamt verfügt das Nahversorgungszentrum Stuhr über eine sehr überschaubare Einzelhandelsausstattung. 1.2 Lage und räumliche Verteilung Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2011 Aktualisierung 2017 Innerhalb des Ortsteils findet sich eine stärkere Agglomeration von Komplementärnutzungen im zentralen Siedlungsbereich. Die räumliche Verteilung der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe in diesem Standortbereich ist dispers. Es handelt sich nicht um ein geschlossenes Geschäftsband, sondern es ist eine Durchmischung mit Wohnnutzungen und ungenutzten Flächen festzustellen, so dass eine geringe räumliche Dichte von Betrieben vorherrscht. Während der siedlungsstrukturell zentral gelegene Bereich überwiegend von Dienstleistungsbetrieben geprägt ist, deren Zentrum das Rathaus bildet, ist ein Lebensmittelanbieter mit Magnetfunktion am Siedlungsrand angesiedelt. Eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben ist ansatzweise nur im östlichen Siedlungsbereich an der Stuhrer Landstraße mit dem Discounter Aldi, einem Getränkeland und dem Drogeriemarkt Schlecker vorhanden. Die Stuhrer Landstraße führt in östlicher Richtung zum Ortsteil Brinkum. Entlang der Haupterschließungsstraße des Ortsteils Stuhr, der Blockener Straße, dünnt vor allem der Einzelhandelsbestand stark aus, was sich auch in der geringen Angebotsqualität der Innerhalb des Ortsteils findet sich eine stärkere Agglomeration von Komplementärnutzungen im zentralen Siedlungsbereich. Die räumliche Verteilung der Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe in diesem Standortbereich ist dispers. Es handelt sich nicht um ein geschlossenes Geschäftsband, sondern es ist eine Durchmischung mit Wohnnutzungen und ungenutzten Flächen festzustellen, so dass eine geringe räumliche Dichte von Betrieben vorherrscht. Während der siedlungsstrukturell zentral gelegene Bereich überwiegend von Dienstleistungsbetrieben geprägt ist, deren Zentrum das Rathaus bildet, ist ein Lebensmittelanbieter mit Magnetfunktion am Siedlungsrand angesiedelt. Eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben ist ansatzweise nur im östlichen Siedlungsbereich an der Stuhrer Landstraße mit dem Discounter Aldi, Matratzen Concord und Bekleidungsfilialist MAC vorhanden. Die Stuhrer Landstraße führt in östlicher Richtung zum Ortsteil Brinkum. Entlang der Haupterschließungsstraße des Ortsteils Stuhr, der Blockener Straße, dünnt vor allem der Einzelhandelsbestand stark aus, was sich auch in der geringen Angebotsqualität der Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Stuhr (4. Juli 2017) 5 dortigen Anbieter niederschlägt. Eine höhere Bedeutung kommt in Stuhr den Dienstleistungsbetrieben mit einer Bündelung der Gesundheitsdienstleistungen im nördlichen Siedlungsbereich an der Stuhrer Landstraße in Richtung des Ortsteils Moordeich zu. Darüber hinaus ist wie bereits ausgeführt, vor allem das Rathaus eine wichtige öffentliche Einrichtung mit Ausstrahlungskraft. Es ist somit eine nur eingeschränkte fußläufige Erlebbarkeit des zentralen Versorgungsbereichs Stuhr gegeben. Die Pkw-Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen ist hingegen als gut zu bewerten. Dies gilt insbesondere für den Standort des Aldi-Discounters. Fazit dortigen Anbieter niederschlägt. Eine höhere Bedeutung kommt in Stuhr den Dienstleistungsbetrieben mit einer Bündelung der Gesundheitsdienstleistungen im nördlichen Siedlungsbereich an der Stuhrer Landstraße in Richtung des Ortsteils Moordeich zu. Darüber hinaus ist wie bereits ausgeführt, vor allem das Rathaus eine wichtige öffentliche Einrichtung mit Ausstrahlungskraft. Es ist somit eine nur eingeschränkte fußläufige Erlebbarkeit des zentralen Versorgungsbereichs Stuhr gegeben. Die Pkw-Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen ist hingegen als gut zu bewerten. Dies gilt insbesondere für den Standort des Aldi-Discounters. Der flächenseitige Einzelhandelsschwerpunkt liegt durch die Nachnutzung von Drogeriemarkt Schlecker und Getränkemarkt Heidebrecht durch MAC und Matratzen Concord weiterhin an der Stuhrer Landstraße, wo Aldi den Magnetbetrieb darstellt. Im eigentlichen Ortskern um die Blockener Straße bzw. das Rathaus sind wohnortnahe Dienstleistungen (Bank, Post, Arzt, Friseur) positioniert, jedoch kaum Einzelhandelsbetriebe (Apotheke, Bäcker) ansässig. Positiv ist in diesem Zusammenhang die zwischenzeitliche Eröffnung des Bekleidungsgeschäfts Lieblingsteil hervorzuheben. Durch die leicht abseitige Lage bestehen jedoch kaum Kopplungseffekte zu den alteingesessenen Anbietern an der Blockener Straße. Eine Konzentration des Geschäftsbesatzes ist wünschenswert, wird aber durch die starke Durchmischung mit Wohnnutzungen als auch das geringe Bevölkerungspotenzial im Ortsteil Stuhr erschwert. Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Stuhr (4. Juli 2017) 6 1.3 Räumliche Abgrenzung Übersicht 1: Räumliche Festlegung des Nahversorgungszentrums Stuhr Eine Änderung der Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches Stuhr ist nicht vorgesehen. 1.4 Stärken-Schwächen-Profil Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2011 Aktualisierung 2017 Die aktuelle Situation im Nahversorgungszentrum Stuhr ist somit durch folgende prägenden Stärken gekennzeichnet: + identitätsstiftende Bebauung und Gestaltung im Bereich des Rathauses und der Kirche + Ausreichende Nahversorgung im Bereich der Lebensmittelanbieter + Potenzialflächen für Einzelhandel vorhanden + Verwaltungssitz als frequenzerzeugende öffentliche Einrichtung + Agglomeration von Dienstleistungen im gesundheitlichen Bereich als Potenzial + Ansprechende Gestaltung des öffentlichen Raums im Zentrum des zentralen Versorgungsbereichs Allerdings ergeben sich für das Nahversorgungszentrum Stuhr Schwächen, die die Ausstrahlungskraft dieser Einkaufslage derzeit deut- Die aktuelle Situation im Nahversorgungszentrum Stuhr ist somit durch folgende prägenden Stärken gekennzeichnet: + identitätsstiftende Bebauung und Gestaltung im Bereich des Rathauses und der Kirche + Für Ortsteilgröße gute Nahversorgung im Bereich der Lebensmittelanbieter + Potenzialflächen für Einzelhandel vorhanden (Standort südlich Aldi) + Verwaltungssitz als frequenzerzeugende öffentliche Einrichtung + Agglomeration von Dienstleistungen im gesundheitlichen Bereich als Potenzial + Ansprechende Gestaltung des öffentlichen Raums im Zentrum des zentralen Versorgungsbereichs Allerdings ergeben sich für das Nahversorgungszentrum Stuhr Schwächen, die die Ausstrahlungskraft dieser Einkaufslage derzeit deut- Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Stuhr (4. Juli 2017) 7 lich mindern: Lebensmittelanbieter mit begrenzter Magnetfunktion geringe Angebotsvielfalt und fehlende Nonfood-Magnetbetriebe hohes und die Aufenthaltsqualität minderndes Verkehrsaufkommen fehlende räumliche Verknüpfung der vorhandenen Angebote wenige frequenzerzeugende Komplementärnutzungen abnehmende Aufenthaltsqualität vom Zentrum nach außen: unter Sanierungsstau leidende Bebauung, veraltete Gehwege, kaum vorhandene Gestaltung des öffentlichen Raums entlang der Hauptverkehrsachsen lich mindern: Lebensmittelanbieter mit begrenzter überörtlicher Anziehungskraft und aufgrund der abseitigen Lage des Magnetbetriebs Aldi kaum frequenzstiftende Wirkung für Blockener Straße geringe Angebotsvielfalt und lediglich zwei Anbieter mit Nonfood-Sortiment hohes, die Aufenthaltsqualität minderndes Verkehrsaufkommen; in Rede stehende Umgehungsstraße führt potenziell zu einer höheren Aufenthaltsqualität, bringt jedoch mutmaßlich auch einen Frequenzrückgang im Ortskern und somit eine weitere Schwächung des Umsatzpotenzials mit sich fehlende räumliche Verknüpfung der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe und ergänzenden Nutzungen wenige frequenzerzeugende Komplementärnutzungen abnehmende Aufenthaltsqualität vom Zentrum nach außen: unter Sanierungsstau leidende Bebauung, veraltete Gehwege, kaum vorhandene Gestaltung des öffentlichen Raums entlang der Hauptverkehrsachsen Fazit Im Wesentlichen sind die 2011 formulierten Stärken und Schwächen heute noch aktuell und werden nur minimal angepasst. Das Nahversorgungszentrum Stuhr weist anhaltend eine geringe Angebotsqualität auf. Eine Steigerung der einzelhändlerischen Bedeutung konnte in den letzten Jahren nicht erreicht werden. Vielmehr hat sich die Angebotsvielfalt in den vergangenen Jahren durch den Wegfall von Drogerie- und Getränkemarkt verschlechtert. Zwar führen die Komplementärnutzungen (Rathaus, Dienstleister, Ärzte) zu einer über den Ortsteil reichenden Ausstrahlungskraft, jedoch gelingt es den Einzelhändlern bisher nur in begrenztem Maße davon zu partizipieren. Daher ist ihre Ausstrahlungskraft im Wesentlichen auf den Ortsteil Stuhr begrenzt. Durch ein geringes Bevölkerungs- und damit Nachfragepotenzial ist auch die Leistungsfähigkeit entsprechend beschränkt, so dass das Nahversorgungszentrum Stuhr insgesamt als schwaches Nahversorgungszentrum einzustufen ist. Die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept von 2011 dargelegten Stärken und Schwächen sind somit weiterhin aktuell. Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Stuhr (4. Juli 2017) 8 1.5 Handlungsempfehlungen Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2011 Aktualisierung 2017 Die handelswirtschaftlichen Spielräume für eine Angebotsausweitung in der Gemeinde Stuhr sind insgesamt überschaubar. Eine moderate Angebotsarrondierung durch kleinere Handels- und Dienstleistungsbetriebe im abgegrenzten Teilbereich im Sinne einer Verdichtung ist auch weiterhin sinnvoll, sollte aber um eine stärkere Fluktuation zu vermeiden die begrenzten Kaufkraftpotenziale im Einzugsbereich dieses Zentrums berücksichtigen. Darüber hinaus gilt es die Einzelhandelsbetriebe in ihrem äußeren Erscheinungsbild aufzuwerten. Eine ansprechende Schaufenstergestaltung und Modernisierungs- und Bepflanzungsmaßnahmen an und rund um die Immobilien sind anzuraten. Zur Diskussion gestellt wird die Prüfung der Ansiedlungschancen eines auf die Versorgungsfunktionen des Ortsteils ausgerichteten Vollsortimenters. Für die Funktionsstärkung dieses zentralen Versorgungsbereichs ist dabei eine städtebauliche Aufwertung wichtiger; sie dürfte auch den Impuls für kleinere Ansiedlungen geben. Zu empfehlen sind folgende Einzelschritte: Vereinheitlichung von Oberflächengestaltung und Möblierung, um die Geschlossenheit der Versorgungslage zu dokumentieren und vor allem die Verbindungsachse zwischen Blockener Straße und dem Aldi-Standort an der östlichen Stuhrer Landstraße zu stärken. Verbesserung der fußläufigen Erlebbarkeit Gestaltung einladender Eingänge Erhöhung der Aufenthaltsqualität durch Ruhebereiche und Spielmöglichkeiten für Kinder. Es sollte die Zielsetzung verfolgt werden, den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich so zu gestalten, dass er dem umfassenden Anspruch an die Versorgungslage eines kleineren Ortsteils gerecht wird. Aufgrund des im Wesentlichen auf den Ortsteil Stuhr beschränkten Nachfragepotenzials und der insgesamt bereits guten Ausstattung des gesamten Gemeindegebietes sind die Spielräume für eine Angebotsausweitung in der Gemeinde Stuhr und damit im Ortsteil Stuhr insgesamt überschaubar. 1 Eine moderate Angebotsarrondierung durch kleinere Handels- und Dienstleistungsbetriebe im abgegrenzten Teilbereich im Sinne einer Verdichtung ist auch weiterhin sinnvoll, sollte aber um eine stärkere Fluktuation zu vermeiden die begrenzten Kaufkraftpotenziale im Einzugsbereich dieses Zentrums berücksichtigen. Aufgrund der Lage und heutigen (auch perspektivischen Funktion als Nahversorgungszentrum) empfiehlt sich, die Angebotsausweitung vor allem auf das nahversorgungsrelevante Sortiment zu konzentrieren. Darüber hinaus gilt es die Einzelhandelsbetriebe in ihrem äußeren Erscheinungsbild aufzuwerten. Eine ansprechende Schaufenstergestaltung und Modernisierungs- und Bepflanzungsmaßnahmen an und rund um die Immobilien sind anzuraten. Zur Diskussion gestellt wurde 2011 die Prüfung der An
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