Flächensparen als Aufgabe der Regionalplanung und der kommunalen Bauleitplanung

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Flächensparen als Aufgabe der Regionalplanung und der kommunalen Bauleitplanung Dokumentation der Fachtagung am 29. November 2009 in Trossingen Januar 2010 Herausgeber: Bearbeitung: Regionalverband Schwarzwald-Baar-Heuberg
Flächensparen als Aufgabe der Regionalplanung und der kommunalen Bauleitplanung Dokumentation der Fachtagung am 29. November 2009 in Trossingen Januar 2010 Herausgeber: Bearbeitung: Regionalverband Schwarzwald-Baar-Heuberg Mario Hoff 1 2 Flächensparen als Aufgabe der Regionalplanung und der kommunalen Bauleitplanung Dokumentation der Fachtagung am 29. November 2009 in Trossingen Januar 2010 Herausgeber: Regionalverband Schwarzwald-Baar-Heuberg Bearbeitung: Mario Hoff 3 Impressum Flächensparen als Aufgabe der Regionalplanung und der kommunalen Bauleitplanung Dokumentation der Fachtagung am 29. November 2009 in Trossingen Januar 2010 Herausgeber, Copyright: Regionalverband Schwarzwald-Baar-Heuberg Johannesstraße 27, Villingen-Schwenningen Telefon: / , Telefax: / Bearbeitung: Mario Hoff Druck: Selbstverlag 4 Inhaltsverzeichnis Vorwort des Regierungspräsidenten 6 Regierungspräsident Julian Würtenberger Regierungspräsidium Freiburg Vorwort des Verbandsvorsitzenden 7 Bürgermeister Jürgen Guse Vorsitzender des Regionalverbands Schwarzwald-Baar-Heuberg 1. Begrüßung 9 Ehrenamtlicher Bürgermeister Erwin Link Gemeinde Durchhausen 2. Flächensparen aus Landessicht 17 Regierungspräsident Julian Würtenberger Regierungspräsidium Freiburg 3. Flächensparen als Aufgabe der Regionalplanung 23 Bürgermeister Jürgen Guse Vorsitzender des Regionalverbands Schwarzwald-Baar-Heuberg 4. Schwarzwaldort Lebensort LEADER-Projekt zur Aktivierung innerörtlicher Potenziale Bürgermeister Fritz Link Gemeinde Königsfeld im Schwarzwald Chancen für die Dorferneuerung durch Flächensparen 51 Bürgermeister Walter Klumpp Stadt Bad Dürrheim 6. Kosten der Wohnbaulandentwicklung 69 Prof. Dr. Alfred Ruther-Mehlis Institut für Stadt- und Regionalentwicklung IfSR an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen Pressespiegel 88 Impressionen 91 5 Vorwort des Regierungspräsidenten Flächen gewinnen heißt ein breites Aktionsbündnis, das die Landesregierung geschmiedet hat, um den Flächenverbrauch einzudämmen. Der Titel macht deutlich, dass es nicht um den Verlust von Entwicklungsmöglichkeiten, sondern um einen Gewinn, nämlich um eine sinnvolle, allen zu Gute kommende, Steuerung der kommunalen Entwicklung, geht. Auch die Regionalverbände sind Partner dieses Bündnisses, und ich habe im Mai diesen Jahres mit dem Verbandsvorsitzenden des Regionalverbands Schwarzwald-Baar-Heuberg, Jürgen Guse, eine gemeinsame Erklärung unterzeichnet, in der sich Regierungspräsidium und Regionalverband zu einer nachhaltigen und flächensparenden Siedlungsentwicklung bekennen. In der bei diesem Anlass vereinbarten Veranstaltung wollen wir Ihnen gute Beispiele für Innenentwicklung aus Ihrer Region präsentieren, die zum Nachahmen anregen. Wir wollen aufzeigen, dass bei einer Innenentwicklung auch die Gemeindefinanzen gewinnen. Und wir wollen Erfahrungen der Akteure austauschen. Ich bin mir sicher, dass es sich lohnt, das Thema zu verfolgen, und würde mich über eine rege Beteiligung freuen. Regierungspräsident Julian Würtenberger, Regierungspräsidium Freiburg 6 Vorwort des Verbandsvorsitzenden Das Thema Flächensparen gehört zweifellos zu den besonders kontrovers diskutierten Themen der Raumordnung und Landesplanung: Auf der einen Seite setzt die Landesregierung das angekündigte Ziel einer Nettonull beim Flächenverbrauch konsequent Schritt für Schritt um, auf der anderen Seite gibt es bei den Städten und Gemeinden immer noch erhebliche Widerstände gegen restriktive landes- und regionalplanerische Vorgaben, weil man hierin einen nicht akzeptablen Eingriff in die kommunale Planungshoheit sieht. Mitten in diesem Spannungsfeld stehen die Regionalverbände, von denen erwartet wird, dass sie mit ihrer Regionalplanung beiden Seiten gleichermaßen gerecht werden. Angesichts der Forderungen an die Regionalplanung, ebenfalls einen maßgeblichen Beitrag zur Reduzierung des Flächenverbrauchs zu leisten und dabei aber die Planungshoheit der Kommunen nicht anzutasten, haben wir gemeinsam mit dem Regierungspräsidium Freiburg den Workshop Flächensparen organisiert. Wir wollen mit dieser Veranstaltung Städte und Gemeinden sensibilisieren und anhand positiver Beispiele auch motivieren, das Thema Flächensparen engagiert anzugehen. Bürgermeister Jürgen Guse, Vorsitzender des Regionalverbands Schwarzwald-Baar-Heuberg 7 8 1. Begrüßung Ehrenamtlicher Bürgermeister Erwin Link, Gemeinde Durchhausen 9 Ausführungen zur Entwicklung des Hohnerareals Herr Regierungspräsident, meine Damen, meine Herren, als ehrenamtlicher Bürgermeister der Gemeinde Durchhausen bin ich derzeit dabei, mit Gemeinderat und Bürgerworkshops innerhalb des LEADER-Projektes Leben im Dorf innerörtliche Potentiale in Durchhausen aufzuspüren und zu aktivieren, um so einen Betrag zum Flächensparen zu leisten. Dazu wird man aber einen langen Atem brauchen. Als Kämmerer der Stadt Trossingen durfte ich die Entwicklung des Hohnerareals, in dem wir uns heute befinden, über nunmehr 16 Jahre begleiten. Das was aus dem Hohnerareal geworden ist, ist meines Erachtens durchaus eine Erfolgsgeschichte und ein gelungener Beitrag zur Stadtsanierung und auch zum Flächensparen. Das Musikinstrumentunternehmen Matth.-Hohner AG hatte in ihrer 150-jährigen Geschichte für mehr als 130 Jahre die Produktionsstätten für Mundharmonikas und Akkordeons mitten in der Stadt. Der Niedergang dieses Industriezweiges begann bereits in den 1970er Jahren. Während vor 70 Jahren die Firma Hohner noch rund Arbeitnehmer beschäftigte, waren es vor 40 Jahren noch rund Arbeitnehmer und vor 15 Jahren immerhin noch rund 700 Arbeitnehmer. Ende der 80er Jahre hat Hohner bereits begonnen die Produktionsstätten für die heute gerade noch 200 Arbeitnehmer an den Rand der Stadt zu verlegen. Mit der Räumung des rund 3 ha großen Hohnerareals, das sich unterteilt in den 1 ha großen so genannten Stohrergarten und in das 2 ha große Hohnerkarree, mitten im Herzen der Stadt, hatte die Firma Hohner 1993 begonnen und im Jahr 2000 mit dem Verkauf der restlichen Grundstücke an die Stadt Trossingen endgültig abgeschlossen. Seit 1993 ist das Hohnerareal in das Landessanierungsprogramm aufgenommen. Die Beseitigung der städtebaulichen Missstände und das Vermeiden des Entstehens einer Industriebrache war die Problemstellung, die gelöst werden musste. Eine Erschwernis war, dass ein Großteil der Gebäude des Industriekomplexes der Firma Hohner unter 10 Denkmalschutz stand. Unsere Heimatschützer wollten sogar Ensemble-Schutz beantragen. Dann wäre das ganze Areal unter Denkmalschutz gestanden. Die ursprüngliche Absicht war, dass im Hohnerareal für circa 400 Personen Wohnraum durch Neubau bzw. Umnutzungen geschaffen wird. Es sollte Leben in die Stadtmitte geholt werden, Zentrumnahes Wohnen war Mitte der 90er Jahre angesagt, als Wohnraum noch relativ knapp war. Um eine lebendige Stadtmitte im Hohnerareal zu erreichen, hat die Stadt Trossingen dann im Jahr 1995 einen Investorenwettbewerb ausgeschrieben, um so finanzkräftige Investoren zu finden, die ihre Vorstellungen auch umsetzen würden. Diesen Investorenwettbewerb hat ein Rottweiler Planungsbüro gewonnen, das zwar eine tolle Konzeption, aber leider nicht die notwendigen Investoren für die Umsetzung im Hintergrund, zu bieten hatte. Um möglichen Interessenten auch darzustellen, welche Möglichkeiten das Areal bietet, wurden sämtliche nicht-denkmalgeschützten Gebäude abgebrochen. Leider hat sich das Gelände dann einige Zeit durch die Schuttberge nicht sehr vorteilhaft präsentiert. Es vermittelte den Eindruck, als wären noch Trümmerfrauen zu Gange oder man hätte nach dem Krieg vergessen, aufzuräumen. Es gab dann zwar immer wieder Anfragen, zu einem Vertragsabschluss kam es jedoch nicht. Mit mehr als 20 verschiedenen Interessenten aus der ganzen Republik hat die Stadt verhandelt, leider vergebens. In dieser Zeit hatte die Stadt Trossingen hauptsächlich auf einen Großinvestor gehofft, der eine Lösung aus einem Guss anbietet. Diese Rechnung ist jedoch nicht aufgegangen. So hat sich die Stadt Trossingen dann 1999 entschieden den circa 1 ha großen Stohrergarten , der auch zum Hohnerareal gehört, gesondert zu vermarkten. Zuvor wurde auch hier eine Lagerhalle abgebrochen sowie ein überdachter Holzplatz mit Schreinerei, die Werkskantine und verschiedene kleinere Gebäude. Die Baugenossenschaft Donau-Baar-Heuberg hat diesen Stohrergarten samt der denkmalgeschützten Stohrervilla erworben und hat auf diesem Gelände im Rahmen des Reihenhausprogramms 24 Häuser erstellt sowie zwei gewerblich genutzte 11 Gebäude, davon eines mit Tiefgarage. In diesen gewerblichen Gebäuden sind nun die Betriebskrankenkasse Schwarzwald-Baar-Heuberg, eine Software-Firma, ein Steuerberatungsbüro und eine Kieferorthopädie-Praxis untergebracht. Die historische Stohrervilla selbst wurde mustergültig saniert und dient nun als Geschäftssitz der Baugenossenschaft Donau-Baar-Heuberg. Im circa 2 ha großen Hohnerkarree, umfasst von der Cluser Straße, der Hans-Lenz- Straße, der Löhrstraße und der Hohnerstraße, wurde zunächst eines der stehengebliebenen Gebäude an einen Kachelofenbauer veräußert, der Ausstellungsräume und Wohnungen in diesem Gebäude eingerichtet hat. In das Kesselhaus, das früher das Hohnerareal mit Energie und Wärme versorgt hat, wurde ein technisches Museum eingerichtet, ferner wurden Räumlichkeiten für Kleinkunst und kulturelle Veranstaltungen geschaffen. Dieses Kesselhaus ist heute ein Kulturzentrum der besonderen Art. Da die Stadt Trossingen inzwischen von der Absicht einen Großinvestor zu finden, abgerückt ist, wurde es auch möglich für den so genannten Bau L (die Firma Hohner hatte ihre Gebäude nach dem Alphabet durchnummeriert) einen Investor aus Radolfzell zu finden, der in diesem früher gewerblich genutzten Gebäude 14 hochwertige Eigentumswohnungen eingerichtet hat. Das am Stadtrand gelegene Alten- und Pflegeheim der Stadt Trossingen konnte am dortigen Standort nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden und so hat sich der Gemeinderat entschlossen, im Hohnerareal dieses Alten- und Pflegeheim mit 78 Pflegeplätzen neu zu bauen. Während der Bauphase wurde die Stiftung St. Franziskus als Träger für dieses Heim gefunden, die den Bau auch im Jahr 2006 zu Ende geführt hat. Unter dem Pflegeheim haben die Stadtwerke Trossingen eine Tiefgarage mit 101 Plätzen gebaut. Bereits im Vorfeld des Baus des Pflegeheims hat ein anderer Investor im Hinblick auf den Bau des Pflegeheims ein Gebäude für Betreutes Wohnen im Hohnerareal errichtet, mit insgesamt 32 Wohneinheiten. 12 Nach dem sich so einiges im Hohnerareal doch getan hat, haben sich für die denkmalgeschützten Backsteinbauten entlang der Cluser Straße, in diesen Bauten befinden wir uns jetzt gerade, auch verschiedene Interessenten gefunden. So hat den Bau A ein Sanitärhandwerker erworben, der Ausstellungsräume und vier Eigentumswohnungen geschaffen hat, den Bau AA haben weitere Investoren erworben, die zwei Künstlerateliers und verschiedene Architekturbüros sowie ein Designerbüro eingerichtet haben sowie eine Wohnung. Im Bau B, auch Kunstwerk B genannt, hat die Musikerfamilie Halder diesen Konzertsaal, in dem wir uns befinden, geschaffen, daneben 17 Wohnungen, zum Teil auch für Studenten. Im benachbarten Bau C haben vier verschiedene Investoren neben einem Architekturbüro und einem Kulturbüro sowie eine Krankengymnastikpraxis auch zwei Wohnungen geschaffen. Dies alles hat dazu geführt, dass auch für das Hauptverwaltungsgebäude der Firma Hohner Interessenten gefunden worden sind. Insgesamt vier Partien sind dort inzwischen eingezogen, ein Friseursalon wurde eingerichtet, eine Krankengymnastikpraxis und drei Wohnungen. Das große Sorgenkind war nun der Bau V, ein mächtiger Industriebau aus dem Jahr 1913 mit einer Nutzfläche von mehr als m² auf insgesamt sieben Stockwerken. Hier hat sich mit dem Architektenbüro Wössner und Lechler aus Freiburg dann auch ein Investor gefunden, der dieses Gebäude mustergültig saniert hat. In dieses Gebäude ist nun u. a. die städtische Bücherei auf 600 m² eingezogen, ferner das Hohnerkonservatorium, hier handelt es sich um eine Berufsfachschule für Akkordeon und Mundharmonikalehrer, auf 400 m². Die restlichen Flächen verteilen sich auf Lofts, Studentenwohnungen, Büros, Arztpraxen, ein Restaurant sowie ein kleines Hotel mit acht Zimmern. Das letzte Gebäude im Hohnerareal, das noch saniert werden muss, ist das frühere Hohnerkonservatoriumsgebäude, in welches nun die Musikschule einziehen wird. Dieses Gebäude wird derzeit mit einem Aufwand von 2,8 Mio. saniert, dazu gibt es 1,4 Mio. Zuschuss aus dem IVP-Programm. 13 Parallel zu den Umbaumaßnahmen hat die Stadt Trossingen mit der so genannten Industrieachse und der Musikachse die Außenanlagen vorbildlich gestaltet und auch Stellplätze geschaffen. Das Hohnerareal ist zu einer echten Stadtmitte mit Leben, Aktivitäten, Atmosphäre und viel Charme geworden. Rückblickend kann gesagt werden, dass die Suche nach einem Großinvestor nicht der richtige Weg war. Der richtige Weg war auf kleinere, individuelle Lösungen für Investoren zu setzen, die für diese auch finanzierbar waren. Dies garantiert nun heute eine bunte Lebensvielfalt im Hohnerareal. Richtig war sicher auch, dass ursprünglich höhere Preisvorstellungen beim Verkauf der Immobilien an Investoren auf ein für diese tragbares Maß zurückgesetzt wurden. Hier war auch der Gutachterausschuss gefordert, da entsprechende Gutachten im Rahmen des Sanierungsprogramms gefordert waren. Wichtig ist aber auch, dass der Denkmalschutz Augenmaß bewahrt. Die Gefahr ist nämlich groß, dass durch das Erreichen wollen eines denkmalschützerischen Maximums der Erhalt und die Nutzung eines Denkmals in Frage gestellt werden, weil sich Investoren dann zurück ziehen. Ich möchte hier als Beispiel den Bau V anführen. Dieser Bau V hat 400 Fenster, die offensichtlich von hohem denkmalschützerischen Wert sind. Diese Fenster können aber nicht geöffnet werden und sie können auch nicht gereinigt werden, was eine Nutzung bspw. für eine Wohnung, Praxis oder ein Büro fast unmöglich macht. Die Restaurierung eines solchen Fenster hätte einen Aufwand von circa erfordert, der Nachbau eines Fenster mit identischer Sprosseneinteilung, Rahmen usw., aber mit der Möglichkeit diese zu öffnen und zu reinigen, 800. Der Investor für den Bau V wäre abgesprungen, hätte er alle 400 Fenster entsprechend restaurieren müssen. Man konnte sich nach intensiven, heißen Gesprächen mit dem Denkmalamt einigen, dass nur 35 Fenster restauriert werden und die restlichen Fenster entsprechend dem historischen Vorbild neu eingebaut werden dürfen. Mit diesem Kompromiss blieb der Charakter der Fassade erhalten; ein Gebäudedenkmal bleibt erhalten und wird genutzt, statt zu verfallen und auf die Abrissbirne zu warten. 14 Der Förderrahmen aus dem Landessanierungsprogramm lag bei knapp 9 Mio.. Investiert wurden in Wohnen, Dienstleistung, Gewerbe, Kultur und Außenanlagen weit mehr als 50 Mio., weit überwiegend von privaten Investoren. Abschließend darf ich noch feststellen, dass im Zeitraum der Planungen und der ersten Realisierungsstufen es so war, dass in der Öffentlichkeit zumeist Meinungen von vorsichtiger Skepsis bis zur strikten Ablehnung herrschten. Inzwischen ist diese Skepsis oder Ablehnung einer breiten Begeisterung gewichen. Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit! 15 16 2. Flächensparen aus Landessicht Regierungspräsident Julian Würtenberger, Regierungspräsidium Freiburg 17 Sehr geehrte Damen und Herren; Die heutige Veranstaltung hat eine lange Vorgeschichte. Im Laufe der Vorbereitungszeit wurde der Kreis der Interessierten immer größer. Ich kann das natürlich nur begrüßen. Die Initialzündung gab ein Treffen mit dem Bürgermeistersprengel des Gemeindetags vor etwa einem Jahr. Seinerzeit gab es kritische Anmerkungen zu dem Ziel des Landes, den Flächenverbrauch auf der Grünen Wiese zurückzudrängen. Manch ein Bürgermeister befürchtete eine zu starke Beschneidung der kommunalen Planungshoheit. Andere Kollegen wiesen auf die Chancen hin, die in einer verstärkten Innenentwicklung liegt. Wir haben uns dann darauf verständigt, einen Workshop hierzu durchzuführen, der eben diese Chancen verdeutlicht und konkretisiert. Die Stimmung bei der letzten Bürgermeister-Sprengelsitzung vor einem Monat war übrigens ganz anders. Es scheint in dem vergangenen Jahr die Erkenntnis angekommen zu sein, dass Flächensparen und Hinwendung der kommunalen Entwicklung auf den Innenbereich nicht nur Natur, Umwelt und Landwirtschaft zugute kommen. Nein, Flächensparen kommt gerade auch der Gemeinde, ihren Finanzen und ihren Einwohnern selbst zugute. Ich habe dann im Mai dieses Jahres auf Einladung von Ihnen, Herr Verbandsvorsitzender Guse, in Bräunlingen-Döggingen bei einer Sitzung des Regionalverbands ein Plädoyer für das Flächensparen gehalten. Dort haben wir eine gemeinsame Erklärung unterzeichnet, in der sich Regierungspräsidium und Regionalverband zu einer nachhaltigen und flächensparenden Siedlungsentwicklung bekennen. Dort wurde dann auch die Idee geboren, die geplante Veranstaltung für die Bürgermeister auch den Regionalräten und weiteren Multiplikatoren aus der Region zu öffnen. Wir haben deshalb heute ein breites Spektrum von Interessierten. Ich freue mich sehr darüber. In der Regierungserklärung von Ministerpräsident Oettinger im Jahr 2006 hat sich dieser sehr deutlich zu einer nachhaltigen Politik bekannt. Er hat betont, dass wir die Verantwortung für unsere Kinder und künftige Generationen tragen. Sie sollen in einem 18 attraktiven, lebenswerten Land, in einer stabilen Gesellschaft und in einer intakten Umwelt leben können. Ein zentraler Aspekt dieser Nachhaltigkeitsstrategie des Landes ist auch das Flächensparen. Verschiedene Ressorts tragen zur Verwirklichung dieses landespolitischen Ziels bei: Das Wirtschaftsministerium über die Vorgaben im Raumordnungs- und Bauleitplanungsrecht und über diverse Öffentlichkeitsaktionen, das Umweltministerium über sein Aktionsbündnis Flächen gewinnen. Außerdem hat es ja jetzt jüngst wieder sehr instruktive Empfehlungen aus der kommunalen Praxis zu einer erfolgreichen Innenentwicklung versandt. Und das Ministerium Ländlicher Raum über Fördermöglichkeiten bei ELR und MELAP, dem Modellprojekt zur Eindämmung des Landschaftsverbrauchs durch Aktivierung innerörtlichen Potentials. Bei diesem Modellprojekt haben ja auch drei Gemeinden aus Ihrer Region, nämlich Bad Dürrheim-Unterbaldingen, Oberndorf-Aistaig und Buchheim mit hervorragenden Vorzeigeprojekten teilgenommen. Bürgermeister Klumpp wird uns sein Projekt in Unterbaldigen ja vorstellen. Ich bedanke mich bereits jetzt hierfür. Die Erfolge von MELAP haben das MLR dazu bewogen, dieses Modellprojekt im Rahmen eines Folgeprojekts mit dem Namen Melap + fortzuführen und dabei gleichzeitig weiter zu entwickeln. Das MLR schreibt einen landesweiten Wettbewerb aus, über den bis zum Sommer 2010 weitere ländlich geprägte Orte und Gemeinden des ländlichen Raums ausgewählt werden sollen. Diese Gemeinden sollen anhand modellhafter und übertragbarer Innenentwicklungsprojekte Vorgehensweisen konzipieren, die darauf abzielen, die Innenentwicklung zu stärken, Ortskerne zu beleben und so die Ausweisung von Neubaugebieten zu vermeiden. 19 Hierfür werden den ausgewählten Gemeinden je nach Größe und Problemlage Fördermittel in einer Größenordnung von bis zu 1,5 Mio. EURO pro Gemeinde aus ELR-Mitteln zur Verfügung gestellt. Es lohnt sich also, über eine Teilnahme an diesem Projekt nachzudenken. Morgen wird eine entsprechende Informationsveranstaltung im Regierungspräsidium stattfinden. Möglicherweise wird der Eine oder Andere aus unserer Region sich dort informieren. Das Land unterstützt die Innenentwicklung und die Attraktivitätssteigerung der Ortskerne auch über die Städtebauförderung. Schließlich möchte ich auch die LEADER-Förderung erwähnen. Einen Anwendungsfall hierzu wird uns nachher Bürgermeister Link aus Königsfeld vorstellen. Aber auch unabhängig von Landesförderungen liegt das Flächensparen im Interesse jeder einzelnen Gemeinde. Herr Prof
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