Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksversammlung Altona

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Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksversammlung Altona A/BVG/ , auch Drucksachen-Nr. XVIII Mitteilungsdrucksache - öffentlich - Gremium am Bezirksversammlung Regionalausschuss
Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksversammlung Altona A/BVG/ , auch Drucksachen-Nr. XVIII Mitteilungsdrucksache - öffentlich - Gremium am Bezirksversammlung Regionalausschuss I (Altona-Nord / Altona-Altstadt / Sternschanze) !Titel! Voruntersuchung für eine Soziale Erhaltungsverordnung für den Bereich Schanzenviertel Mitteilungsdrucksache zum Beschluss der Bezirksversammlung vom !Titel! Die Bezirksversammlung Altona hat in ihrer Sitzung am einstimmig anliegende Drucksache XVIII-1885 beschlossen. Die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) hat hierzu mit Schreiben vom wie folgt Stellung genommen: Petitum: Aus Sicht der BSU weisen die Voruntersuchungen Veränderungstendenzen nach, die eine umfangreiche Prüfung rechtfertigen. Daher plant die BSU, entsprechend dem Beschluss der Bezirksversammlung, auf einer juristisch tragfähigen Grundlage zu klären, ob die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Bereich Sternschanze aus städtebaulichen Gründen schützenswert ist und der Einsatz der Erhaltungsverordnung dort sinnvoll und zweckmäßig sein könnte. Die BSU beabsichtigt, dazu im Herbst 2010 eine wissenschaftliche Untersuchung auf der Grundlage einer repräsentativen Befragung der Gebietsbewohner zur Erfassung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenzials sowie des Verdrängungsdrucks im Schanzenviertel in Auftrag zu geben und in einem entsprechenden Gutachten darstellen zu lassen. Voraussetzung für die Studie ist ein Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungsverordnung im Untersuchungsgebiet und der Erlass einer Verordnung über eine Repräsentativerhebung zur Vorbereitung und zum Vollzug der Erhaltungsverordnung. Eine entsprechende Drucksache bereitet die BSU zurzeit vor. Auf der Grundlage des Gutachtens könnte dann bei entsprechendem Ergebnis die Bezirksversammlung eine Soziale Erhaltungsverordnung Sternschanze beschließen. Die Bezirksversammlung wird um Kenntnisnahme gebeten. Seite 1 von 2 Anlage/n: XVIII-1885 BV-Beschluss Soziale Erhaltungsverordnung Schanzenviertel vom Seite 2 von 2 Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksversammlung Altona A/BVG/ , auch Drucksache XVIII-1885 Datum Beschluss auf Empfehlung des Regionalausschusses I Voruntersuchung für eine Soziale Erhaltungsverordnung für den Bereich Schanzenviertel Die Bezirksversammlung stimmt dem Ergebnis der Vorstudie zur Sozialen Erhaltensverordnung für den Bereich Sternschanze (Anlage) zu und bittet die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) gem. 27 BezVG, den Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltensverordnung durch den Senat vorzubereiten. Anlage Voruntersuchung für eine Soziale Erhaltungsverordnung für den Bereich Schanzenviertel Kurzexpertise (Entwurf) im Auftrag der Freien und Hansestadt Hamburg, Bezirksamt Altona, Dezernat Soziales, Jugend und Gesundheit Fachamt Sozialraummanagement Hamburg, Januar 2010 Voruntersuchung für eine Soziale Erhaltungsverordnung für den Bereich Schanzenviertel Kurzexpertise (Entwurf) im Auftrag der Freien und Hansestadt Hamburg, Bezirksamt Altona, Dezernat Soziales, Jugend und Gesundheit Fachamt Sozialraummanagement F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Bearbeiter: Dr. Volker Reimann Andreas Schmalfeld Hamburg, Januar 2010 Adenauerallee Hamburg Telefon (040) Fax (040) Internet Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner Dr. Michael Clar Hamburg HRB 49405 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage und Aufgabe der Vorstudie Methodische Vorgehensweise Bestandsanalyse Schanzenviertel Kurzbeschreibung des Stadtteils Aufwertungspotenzial Verdrängungspotenzial Bevölkerungsstruktur und -entwicklung Sozialsstruktur Wohndauer Wohnkosten Stadtteilleben und Angewiesenheit auf das Gebiet Verdrängungsdruck Bau- und Ordnungsmaßnahmen sowie Strukturveränderungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen Externe (gebietsfremde) Nachfrage Städtebauliche Folgen Zusammenfassung und Bewertung Plausibilitätsbetrachtung und Handlungsempfehlungen Anhang I II Fotodokumentation des Untersuchungsgebiets Übersicht der Gesprächspartner und Danksagung Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Abb. 2 Abb. 3 Abb. 4 Abgrenzung des Untersuchungsgebietes...2 Gebietsabgrenzung Bereich Schanzenviertel (vor ) und heutiger Stadtteil Sternschanze...5 Erneuerungskonzepte im Stadteil Sternschanze...10 Neubau und Modernisierung/Instandsetzung im Rahmen der Sanierungsverfahren seit Abb. 5 Aktueller Sanierungs-/Modernisierungsbedarf im Schanzenviertel...13 Abb. 6 Zustand vor der Sanierung im Bereich Schanzenstraße 1987/ Abb. 7 Bevölkerungsentwicklung im Kernbereich Schanzenviertel Abb. 8 Abb. 9 Abb. 10 Abb. 11 Abb. 12 Abb. 13 Abb. 14 Altersstruktur der Bevölkerung im Stadtteil Sternschanze und in Hamburg Anteil der Unter 18-Jährigen und Über 65-Jährigen im Kernbereich Schanzenviertel und in Hamburg in %...16 Anteil der Ausländer im Kernbereich Schanzenviertel und in Hamburg in %...17 Anteil der Arbeitslosen (SGB III / SGB II) an der Bevölkerung im Alter von 15 bis unter 65 Jahren im Kernbereich Schanzenviertel und in Hamburg in %...18 Wohndauer der Bevölkerung im Stadtteil Sternschanze nach Nationalität 2009 in %...18 Durchschnittliche Marktmiete im Stadtteil Sternschanze und in Hamburg im Bestand in Euro/m² nettokalt...19 Einrichtungen und Initiativen im Stadtteil Sternschanze...21 Abb. 15 Ausgewählte Neubauprojekte im Schanzenviertel...22 Abb. 16 Nachverdichtung im Bestand: Beispiel Dachausbau...23 Abb. 17 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Stadtteil Sternschanze Abb. 18 Vorschlag für die Gebietsabgrenzung einer repräsentativen Untersuchung gemäß BauGB 172 Abs. 1 Satz 1 Nr - 1-1 Ausgangslage und Aufgabe der Vorstudie Das Schanzenviertel ist ein, vor allem bei jüngeren Bevölkerungsgruppen, beliebtes innenstadtnahes Altbauquartier, das seit Jahren als eines der Szenequartiere Hamburgs gilt. Weitgehend mit dem am 1. März 2008 neu gebildeten Stadtteil Sternschanze identisch, zeichnet sich die Bewohnerschaft im Schanzenviertel durch ein breites Spektrum von Menschen unterschiedlicher Herkunft und Lebensentwürfe sowie ein dichtes Gemisch aus Wohn-, Geschäfts- und Gewerbenutzungen aus. Das Straßenbild wird durch einen bunten Mix aus vielfach ausländischen Geschäften, Bars, Cafés und Restaurants und der dazugehörigen Kundschaft geprägt. In jüngster Vergangenheit hat sich das Schanzenviertel auch zu einem beliebten Ausgeh- und Touristenziel entwickelt. In den vergangenen Jahren hat die Kritik an einer unkontrollierten Aufwertung des Schanzenviertels und den damit verbundenen Begleiterscheinungen, wie überdurchschnittliche Mietsteigerungen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, Veränderungen des Einzelhandelsangebots sowie der soziale Wandel der angestammten Bewohnerschaft, deutlich zugenommen. Die Sanierungsverfahren Schulterblatt, Rosenhof und Eifflerstraße sind ausgelaufen, so dass die Instrumente des Sanierungsrechts für einen zentralen Bereich des Stadtteils nicht mehr zur Verfügung stehen. Das Bezirksamt Altona hat daher in Abstimmung mit der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt die Prüfung des Erlasses einer sozialen Erhaltungsverordnung nach 172, Absatz 1, Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) eingeleitet. Ziel einer sozialen Erhaltungsverordnung war es, die Verdrängung angestammter Bewohnergruppen aus einem Gebiet zu verhindern. Eine Soziale Erhaltungsverordnung, die in Hamburg jeweils mit einer Umwandlungsverordnung gekoppelt ist, die der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen enge Grenzen setzt, dient dem Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen. Wenn dieses Instrument eingesetzt werden soll, müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Aufgabe der vorliegenden Voruntersuchung ist es, im Rahmen einer Plausibilitätsbetrachtung zu prüfen, ob eine weitergehende Untersuchung gemäß 172, Absatz 1, Satz 2 BauGB für den Bereich Schanzenviertel zur rechtssicheren Analyse der Voraussetzungen einer Sozialen Erhaltungsverordnung angebracht ist. Die Voruntersuchung soll entsprechend den Anforderungen des Baugesetzbuches an das Aufstellungsverfahren einer Sozialen Erhaltungsverordnung nach 172 BauGB Aussagen hinsichtlich des im Bereich Schanzenviertel vorhandenen Aufwertungspotenzials und Verdrängungspotenzials bzw. -drucks machen. Ebenso sind die absehbaren negativen städtebaulichen Folgen aus einer Verdrängung der Bevölkerung bzw. der Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung zu bewerten und ggf. ein begründeter Vorschlag für die Gebietsabgrenzung einer weitergehenden Untersuchung zu unterbreiten. - 2 - Gegenstand der Voruntersuchung ist der Bereich des Stadtteils Sternschanze, ohne den im östlichen Teil gelegenen Sternschanzenpark (Abb. 1). Abb. 1 Abgrenzung des Untersuchungsgebietes der Vorstudie Untersuchungsgebiet Vorstudie Soziale Erhaltungsverordnung für den Bereich Schanzenviertel F+B GmbH 2009 Kartengrundlage Landesbetrieb Geoinformationen und Vermessung, steg Hamburg mbh Quelle: Bezirksamt Altona 2009 - 3-2 Methodische Vorgehensweise Die vorliegende Voruntersuchung soll mit begrenztem Aufwand prüfen, ob eine weitergehende Untersuchung für eine Soziale Erhaltungsverordnung für den Bereich Schanzenviertel angemessen ist. Dies erfolgt in einem dreistufigen Verfahren: 1. Ausgangspunkt und Grundlage ist eine problemorientierte Bestandsanalyse der wesentlichen sozio-ökonomischen, demographischen, wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen im Schanzenviertel. Ziel dieser gebietsbezogenen Bestandsanalyse ist es, Anhaltspunkte für einen möglichen Strukturwandel zu identifizieren und seine Folgen abzuschätzen. Zu diesem Zwecke erfasst die Voruntersuchung Indikatoren zur Beurteilung des baulichen Aufwertungspotenzials. Das Aufwertungspotenzial umfasst sämtliche Aufwertungsmaßnahmen, sei es für die Modernisierung, Sanierung oder den Ausbau und Umbau von Wohngebäuden, die im Gebiet möglich und zu erwarten sind. Indikatoren zur Beurteilung des Verdrängungspotenzials und des Verdrängungsdrucks. Das Verdrängungspotenzial innerhalb der bestehenden Bewohnerschaft umfasst in erster Linie die Haushalte, die erhebliche Mietsteigerungen nicht verkraften können oder aus anderen Gründen auf dem Wohnungsmarkt relativ unbeweglich sind. Dazu gehören i.d.r. einkommensschwache Haushalte, Seniorenhaushalte und Ausländerhaushalte. Unter der Bedingung, dass im Wohngebiet ein bauliches Aufwertungspotenzial und verdrängungsgefährdete Haushalte vorhanden sind, kann u.a. dann von einer Verdrängungsgefahr ausgegangen werden, wenn ein erhöhter Anstieg der Wohnkosten (Mieten und Eigentumspreise) zu beobachten ist. Von einem Verdrängungsdruck und einer Aufwertungswahrscheinlichkeit kann dann ausgegangen werden, wenn die Durchführung aufwertender baulicher Maßnahmen zu erwarten bzw. wahrscheinlich ist. Hinweise hierfür sind u. a. eine verstärkte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder eine zunehmende externe, d.h. gebietsfremde Wohnungsnachfrage. städtebauliche Folgen einer Aufwertung und Umstrukturierung. Diese beinhalten sowohl die Auswirkungen auf das Untersuchungsgebiet selbst als auch mögliche indirekte Auswirkungen von Strukturveränderungen des Gebiets auf die städtebauliche Situation in Hamburg insgesamt. Negative städtebauliche Veränderungen sind allgemein dann zu erwarten, wenn: in einem Gebiet ein Zusammenhang zwischen Bevölkerung und städtebaulicher Struktur und Funktion dieses Gebietes besteht, - 4 - das Gebiet in seiner vorhandenen Infrastruktur in besonderem Maße auf die Bedürfnisse seiner Bewohner zugeschnitten ist, so dass eine Verdrängung der Bevölkerung die Stadt vor neue Probleme stellt. 2. Auf Grundlage der Ergebnisse der Bestandsanalyse wird eine zusammenfassende Bewertung hinsichtlich des im Gebiet vorhandenen Aufwertungspotenzials und der Wahrscheinlichkeit einer Aufwertung, des bestehenden Verdrängungspotenzials und des Verdrängungsdrucks vorgenommen. Damit verbunden ist eine Abschätzung der möglichen negativen städtebaulichen Folgen aus einer Verdrängung der vorhandenen Bevölkerung bzw. der Veränderung der bestehenden Bevölkerungsstruktur. Gegenstand dieser Bewertung sind folgende Fragestellungen: Wie groß ist das (noch) vorhandene Potenziale für eine (weitere) Aufwertung des Quartiers und mit welcher Wahrscheinlichkeit sind solche Aufwertungsmaßnahmen zu erwarten? In welchem Umfang und mit welcher Wahrscheinlichkeit ist ein (weiterer) Strukturwandel bzw. eine Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung zu erwarten? Inwieweit sind negative städtebauliche Folgen aus einem Strukturwandel bzw. einer Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung zu erwarten? 3. Abschließend wird auf Grundlage dieser Bewertung eine Plausibilitätsbetrachtung vorgenommenen, ob eine weitergehende Untersuchung gemäß BauGB 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 in Vorbereitung einer Sozialen Erhaltungsverordnung angebracht ist. Damit verbunden sind Handlungsempfehlungen für den weiteren Verfahrensablauf und ein begründeter Vorschlag für die Gebietsabgrenzung für eine solche weitergehende Untersuchung. Die Vorstudie stützt sich im wesentlichen auf folgende Quellen: Daten der amtlichen Statistik (Statistikamt Nord) Melderegister des Einwohnermeldeamts der Freien und Hansestadt Hamburg Auswertungen des Bauprüfamts des Bezirksamts Altona zu Abgeschlossenheitsbescheinungen Informationen und Auswertungen der Sanierungsträgerin (steg Hamburg mbh) Auswertungen der F+B Immobilienpreisdatenbanken eigene Begehungen im Untersuchungsgebiet Expertengespräche mit Akteuren und Bewohnern vor Ort - 5 - Hinweise zur Methodik Eine besondere methodische Problematik der Vorstudie liegt darin, das der Stadtteil Sternschanze, der mit Ausnahme des Sternschanzenparks identisch mit dem Untersuchungsgebiet ist, erst im Rahmen einer Gebietsreform im Jahre 2008 aus Teilbereichen der Bezirke Altona, Eimsbüttel und Hamburg-Mitte neu gebildet worden ist. Aufgrund der unterschiedlichen Zuschnitte der amtlichen Gebietseinheiten (Stadtteil, statistisches Gebiet, Baublock) ist eine direkte Vergleichbarkeit der Daten der amtlichen Statistik vor und nach der Gebietsreform für den Bereich Schanzenviertel nicht gegeben und damit eine Analyse der Quartiersentwicklung anhand der amtlichen Statistik auf Stadtteilebene nicht möglich (siehe Abb. 2) 1. Abb. 2 Gebietsabgrenzung Bereich Schanzenviertel (vor ) und heutiger Stadtteil Sternschanze Bereich Schanzenviertel (Gebietsstand vor ) Stadtteil Sternschanze Quelle: Statistikamt Nord 2009 Um trotzdem Aussagen zu Entwicklungen der letzten Jahre im Untersuchungsgebiet machen zu können, wird für einen zentralen Teilbereich des Schanzensviertels, das frühere statistische Gebiet 3001 (Abb. 2, linke Karte), anhand ausgewählter Indikatoren die Entwicklung der Jahre 2000 bis 2007 dargestellt. Dieser Teilbereich, der einen zentralen Bereich des heutigen Stadtteils Sternschanze umfasst, wird im Folgenden als Kernbereich Schanzenviertel bezeichnet, um den Bezug zur früheren Gebietsabgrenzung deutlich zu machen. In diesem Kernbereich Schanzenviertel lebten etwa halb so viele Bewohner wie im heutigen Stadtteil Sternschanze. Es wird daher davon ausgegangen, das mit einer gewissen Unschärfe, von Entwicklungen in diesem Kernbereich auf Entwicklungen im Bereich des Stadtteils Sternschanze insgesamt geschlossen werden kann. 1 Ausgenommen sind hiervon sind Indikatoren, die adressenscharf erhoben werden, wie z. B. die Wohndauer oder die Anzahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Hier sind auch rückblickend Aussagen über die Entwicklung für den Bereich des heutigen Stadtteils Sternschanze möglich. - 6-3 Bestandsanalyse Schanzenviertel Mit einer problemorientierten Analyse der sozioökonomischen, demographischen, städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Schanzenviertel wird eine fundierte und nachvollziehbare Datengrundlage für die geforderte Plausibilitätsbetrachtung geschaffen. Diese beschreibt ausgewählte Aspekte der Nachfrage- und Angebotsentwicklung sowie der Marktentwicklung des lokalen Wohnungsmarktes und zielt darauf, Anzeichen für einen möglichen Strukturwandel im Untersuchungsgebiet zu identifizieren. 3.1 Kurzbeschreibung des Stadtteils Statistisches Profil 2008 Bevölkerung Stadtteil Sternschanze Bezirk Altona Hamburg Bevölkerung insgesamt Anteil Unter 18-Jährige in % 13,7 16,6 15,6 Anteil Über 65-Jährige in % 9,9 18,7 19,1 Anteil Ausländer/innen in % 22,8 14,4 14,1 Sozialstruktur Anteil Arbeitslose in % der 15- bis unter 65-Jährigen Empfänger von Sozialleistungen zur laufenden Lebensführung* in % 8,3 6,5 6,7 16,2 11,7 13,0 Wohnen Wohngebäude Wohnungen davon bezugsfertige Wohnungen Durchschnittliche Wohnungsgröße in m² 67,0 75,6 71,7 Wohnfläche je Einwohner 2007 in m² 34,2 37,9 36,6 Sozialwohnungen Anteil Sozialwohnungen in % 11,9 11,7 11,6 * SGB II-Leistungen, laufende Hilfe zum Lebensunterhalt außerhalb von Einrichtungen, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung, Regelleistungen nach Asylbewerberleistungsgesetz Quelle: Statistikamt Nord 2010 - 7 - Kurzcharakterisierung des Stadtteils Im Rahmen dieser Vorstudie wird auf eine umfassende Beschreibung des Stadtteils verzichtet. Mit Blick auf die Zielstellungen dieser Untersuchung lässt sich das Untersuchungsgebiet wie folgt kurz charakterisieren: Die Sternschanze ist ein, vor allem von jüngeren Personen zwischen 20 und 40 Jahren nachgefragtes, innenstadtnahes und hochverdichtetes Altbauquartier zum Wohnen und Arbeiten. Die Bevölkerung des Stadtteils zeichnet sich durch ein breites Spektrum von Menschen unterschiedlicher Herkunft und Lebensentwürfe aus. Das Viertel lebt von dem urbanen Neben- und Miteinander unterschiedlicher (Sub)Kulturen und Milieus. Das äußere Erscheinungsbild des Stadtteils ist geprägt durch ein dichtes Gemisch von Wohn-, Geschäfts- und Gewerbenutzungen, mit einer Vielzahl von (vielfach ausländischen) Geschäften und Betrieben. In den letzten Jahren entwickelte sich das Gebiet insbesondere zu einem beliebten Standort für Bekleidungsgeschäfte und Gastronomie, zum Teil auf einem höheren Preisniveau. Das Schanzenviertel, das bereits seit mehreren Jahren als eines der Szenebzw. In-Viertel in Hamburg gilt, hat sich zu einem beliebten Ausgeh- und Touristenziel mit überregionaler Anziehungskraft entwickelt und wird von der Stadt Hamburg seit einigen Jahren auch entsprechend vermarktet. Es gibt eine stark lebendige Stadtteilkultur (Vereine, Initiativen, öffentliche und private Einrichtungen, siehe Abb. 15) und ein starkes politisches und soziales Engagement sowie eine hohe Identifikation vieler Bewohner und Gewerbetreibender mit dem Stadtteil. Einschätzungen der befragten Experten und Akteure vor Ort: Was zeichnet aus Ihrer Sicht das Schanzenviertel? Das Besondere sind die Menschen, ein bunter Mix unterschiedlicher Menschen, die miteinander leben. Hier zu leben, heißt nicht nur zu wohnen. Mieterverein Nichts Besonderes, einfach ein Gefühl, Ausdruck eines Lebensgefühls: Toleranz, Liberalität, Hip sein. Es ermöglicht, sich auszuprobieren , alternative Kunst, Cafes, Kneipen. Es ist der Versuch, großstädtisches Leben mit dörflichen Wurzeln zu verbinden, das 'Dorf in der Stadt'. Grundeigentümer Viertel ist geprägt durch völlig heterogene Gruppen und Interessen. Schanzenviertel ist nicht statisch, sondern dynamisch. Hier wohnt man, weil man in der Schanze wohnen will. Es ist chic, hier zu sein. Projektentwickler - 8 - Kleinräumige Gliederung des Untersuchungsgebiets Das Untersuchungsgebiet lässt sich grob in drei Bereiche unterteilen, die gleichwohl in sich kleinteilig differenziert sind: einem zentralen Bereich südlich der in Ost-West-Richtung verlaufenden Bahntrasse zwischen Stresemannstraße und Schanzenstraße, mit dem Schulterblatt als zentraler Achse, das im nördlichen Teil gegenüber der 'Roten Flora', einem Kultur- bzw. Subkulturzentrum, zu einer gastronomisch geprägten 'Piazza' umgestaltet worden ist. einem Randbereich östlich der Schanzenstraße, der Teil des Sanierungsgebiets St. Pauli-Nord S3 Karolinenviertel ist und einem Randbereich nördlich der Bahntrasse, der Teil des Sanierungsgebiets Eimsbüttel S2 Sternschanze ist.
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