Interessantes für Hausbesitzer

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Interessantes für Hausbesitzer Seite 1 von 27 I. Einkunftserzielungsabsicht bei Wohn- und Gewerbeimmobilien 1. Auf Dauer angelegte Vermietung 1.1. Fraglich bei Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von
Interessantes für Hausbesitzer Seite 1 von 27 I. Einkunftserzielungsabsicht bei Wohn- und Gewerbeimmobilien 1. Auf Dauer angelegte Vermietung 1.1. Fraglich bei Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab Fertigstellung bzw. Anschaffung Es kommt immer wieder zu Streit zwischen Finanzamt und Mandant, wenn in der Anfangsphase einer Immobilienvermietung hohe Verluste anfallen, die dann wegen einer anschaffungsnahen Veräußerung nicht durch entsprechende Gewinne in den Folgejahren ausgeglichen werden. Hier versucht die Finanzverwaltung, die Verluste wegen Annahme von Liebhaberei nicht anzuerkennen. Im Urteil vom (IX R 47/99, BStBl 2003 II S. 580) hat der BFH unter anderem entschieden, dass ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Indiz vorliege, wenn der Mandant ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußere. Wichtig: Grundsätzlich gilt bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit die Vermutung, dass der Mandant einen Einnahme-Überschuss erwirtschaften will, so dass auch anfängliche Verluste abziehbar sind. Von einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist dann auszugehen, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Hinweis: Hat der Mandant anfänglich den Entschluss gefasst, ein Objekt auf Dauer zu vermieten und ist er nach Beginn der Vermietungstätigkeit auf Grund eines neu gefassten Entschlusses zu dem Ergebnis gekommen, dieses Objekt zu veräußern, ist auch hier von einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit auszugehen. Dem Umstand, dass die tatsächliche Nutzungsdauer auf Grund neuer, ggf. von seinem Willen unabhängiger Umstände kürzer wurde, darf ihm nicht nachteilig zugerechnet werden. Dies bedeutet: Die anfänglichen Verluste aus der Vermietungstätigkeit bleiben dem Mandant erhalten. Bisher hat der BFH eine nur vorübergehende Vermietungstätigkeit angenommen, wenn sich der Mandant z.b. an einem Bauherrenmodell mit Rückkaufsangebot oder Verkaufsgarantie beteiligt hatte. Dann wurde für die Frage, ob sich während der Zugehörigkeit zu dem Bauherrenmodell ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erreichen lässt, auf den kürzeren, tatsächlichen Vermietungszeitraum abgestellt. Da in diesem Zeitraum die Werbungskosten bei Weitem über die Einnahmen hinausgingen, kam es zwangsweise zur Verlustversagung. Wichtig: Anknüpfend an diese Rechtsprechung hat nun der BFH in dem oben angeführten Urteil vom entschieden, dass ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Indiz in der Veräußerung des bebauten Grundstücks innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zur Anschaffung bzw. Herstellung gesehen werden könne. Es gelte dann der Grundsatz: Je kürzer der Abstand zwischen Anschaffung oder Errichtung des Objekts und der nachfolgenden Veräußerung, umso mehr spreche dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für eine von Anfang an bestehende Seite 2 von 27 Veräußerungsabsicht. Hinweis: Bei einer zeitnahen Veräußerung muss der Mandant gegenüber dem Finanzamt die Umstände darlegen und nachweisen, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Veräußerung erst nachträglich gefasst hat. Dabei reicht es nicht aus, dass er auf den Abschluss langfristiger Mietverträge und die Finanzierung des Kaufpreises mit langfristigen Darlehen als Indizien für seine langfristig geplante Vermietungsabsicht hinweist. Denn die langfristige Vermietung - so der BFH - kann auch als Verkaufsargument eingesetzt werden. Und die langfristige Finanzierung lässt sich ohne großen Aufwand auf andere Objekte umleiten . Man wird den Mandant daher auffordern, darüber hinausgehende, nachvollziehbare Gründe für seinen nachträglichen Veräußerungsentschluss vorzutragen. Hierüber sollte er vor Veräußerung des Objekts nachdenken, um keine bösen Überraschungen zu erleben Selbstnutzung nach kurzer Vermietungsphase Vermietungseinkünfte erzielt nur derjenige, der ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Wichtig: Hat der Mandant den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, einmal gefasst, bestehen gegen eine Einkunftserzielungsabsicht auch dann keine Bedenken, wenn er nach Beginn seiner Vermietungstätigkeit das Grundstück auf Grund eines neu gefassten Entschlusses veräußert oder selbst nutzt (BFH-Urteil vom , IX R 57/00, BStBI 2003 II S. 695). Der neue Entschluss, der zu einer wesentlichen Verkürzung der angenommenen Vermietungszeit führt, beeinflusst daher nicht die in der Vergangenheit geltend gemachten Verluste. Für die Anerkennung von Vermietungsverlusten kommt es entscheidend darauf an, ob der Mandant dem Finanzamt darlegen und nachweisen kann, dass er seinen Entschluss zur Veräußerung erst nachträglich gefasst hat. Dabei wird das Finanzamt Mietverträge, die nicht mit einer Verlängerungsklausei verknüpft sind und in denen ausdrücklich eine Selbstnutzungsabsicht nach Ablauf des zeitlich befristeten Mietverhältnisses vorgesehen ist, als Indiz gegen die Absicht einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit werten. Diese negative lndizwirkung kann nicht durch den Umstand wieder in Frage gestellt werden, dass der Mandant vor Fristablauf und nach dem Auszug des Mieters die Wohnung wieder vermietet hat. Denn diese Tatsache gibt allenfalls Aufschluss über die Absichten im Zeitpunkt des neuen Vertragsabschlusses; sie wirkt nicht auf die Vergangenheit zurück. Liegt keine langfristige Vermietung vor, ist für die Frage, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann, auf die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung abzustellen. Dabei ist der Totalüberschuss nach einkommensteuerlichen Vorschriften zu ermitteln. Hinweis: Bei der Prognoseberechnung ist zu beachten, dass die Frage, ob Sonderabschreibungen in diese Berechnung mit einfließen, nach dem jeweiligen Zweck der Subventions- und Lenkungsnorm sowie nach der Art der Förderung zu beantworten ist. Sonderabschreibungen nach dem Förderge- Seite 3 von 27 bietsgesetz sind demnach - so der BFH - bei der Prognoserechnung zu berücksichtigen. Dies führt dann dazu, dass der Mandant bei Inanspruchnahme dieser Sonderabschreibungen keinen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten bis zur Veräußerung bzw. Selbstnutzung des Objekts erzielen kann. Folglich wird ihm das Finanzamt die in den Anfangsjahren angefallenen Verluste steuerlich nicht anerkennen. Ist dagegen von einem längerfristigen Prognosezeitraum, z.b. von 30 Jahren für Ferienwohnungen, auszugehen, darf die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen nicht in die Berechnung mit einbezogen werden. Vielmehr ist hier die lineare AfA als Abschreibung auf das Gebäude anzusetzen. Wichtig: Im BMF-Schreiben vom (BStBI 2003 I S. 427) hat die Finanzverwaltung folgende Übergangsregelung eingeräumt: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 9. Juli 2002 entschieden, wie bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Einkunftserzielungsabsicht zu beurteilen ist, wenn aus einer nur befristeten Vermietungskostenüberschüsse erwirtschaftet werden und der Steuerpflichtige nach dieser Vermietung das bebaute Grundstück oder die Wohnung selbst nutzt. Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder sind die Grundsätze dieses Urteils in den Fällen befristeter Vermietung mit anschließender Selbstnutzung erstmals auf Mietverträge anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2003 abgeschlossen werden BFH-Rechtsprechung BFH-Urteil vom , IX R 18/04 (BFH/NV 2006 S. 1078) Leitsatz 1. Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, so wird die Einkünfteerzielungsabsicht nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Steuerpflichtige nach dem Beginn seiner Vermietungstätigkeit das bebaute Grundstück aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert. 2. Ein gegen den Entschluss, auf Dauer zu vermieten sprechendes Indiz liegt vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert. BFH-Urteil vom , IX R 35/05 (BFH/NV 2006 S. 1648) Leitsatz 1. Eine Totalüberschussprognose ist im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur anzustellen, wenn sich aus der besonderen Art der Vermietungstätigkeit ein Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ergibt. 2. Aus Erklärungsverhalten des Steuerpflichtigen kann nicht auf eine besondere Art der Seite 4 von 27 Vermietungstätigkeit geschlossen werden Zeitliche Befristung von Mietverhältnissen: Verwaltungsmeinung Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung - Auszug aus dem BMF-Schreiben vom , IV C 3 - S /04 - Nach dem Beschluss des Großen Senats vom (BStBI 1984 II S. 751) setzt eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. 1 Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (vgl. BFH -Urteil vom , BStBI 1998 II S. 771, m.w.n.) bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. 2 Dies gilt nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen oder besondere Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sind. 3 Zur einkommensteuerlichen Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat der Bundesfinanzhof mit Urteilen vom (BStBI 2001 II S. 705), (BStBI II 2002 S. 726), 9. Juli 2002 (BStBI 2003 II S. 580 u. S. 695), (BStBI 2003 II S. 646 u. S. 914), 9. Juli 2003 (BStBI II S. 940) und vom 22. Juli 2003 (BStBI II S. 806) seine Recht- sprechung weiter präzisiert. Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder sind die Grundsätze dieser Urteile mit folgender Maßgabe anzuwenden: 1. Auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit 4 Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt (vgl. aber RdNr. 28). Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gelten die Grundsätze des Urteils vom (RdNr. 1) für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später auf Grund eines neu gefassten Entschlusses veräußert (BFH-Urteil vom 9. Juli 2002, BStBI 2003 II S. 580, m.w.n.). 2. Gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen a) Nicht auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit 5 Hat sich der Steuerpflichtige nur für eine vorübergehende Vermietung entschieden, wie es regelmäßig bei der Beteiligung an einem Mietkaufmodell (BFH-Urteil vom 9. Februar 1993, BStBI 1993 II S. 658) oder einem Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie (BFH-Urteil vom , BStBI II S. 650, m.w.n.) der Fall ist, bildet dies ein gegen die Einkunfterzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen, wenn voraussichtlich Werbungskostenüberschüsse erzielt warden. Gleiches gitl auch außerhalb modellhafter Gestaltungen, wenn sich der Steuerpflichtige bei der Anschaffung oder Herstellung noch nicht Seite 5 von 27 endgültig entschieden hat, ob er das Grundstück langfristig vermieten will. 6 Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung selbst nutzt oder sie unentgeltlich Dritten zur Nutzung überlässt. 7 Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige. Er kann das gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen erschüttern, indem er Umstände schlüssig darlegt und ggf. nachweist, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Veräußerung oder zur Selbstnutzung erst nachträglich gefasst hat (BFH-Urteil vom 09. Juli 2002, BStBl 2003 II S. 695). b) leerstehende Immobilie 8 Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt dann vor, wenn sich der Steuerpflichtige bei Erwerb eines Objekts noch nicht entschieden hat, ob er dieses veräußern, selbst nutzen oder dauerhaft vermieten will (vgl. RdNr. 5). Sind zum Beispiel bei mehrjähriger Renovierung Bemühungen zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies Beweisanzeichen für einen fehlenden Entschluss zur dauerhaften Vermietung sein. Hat sich der Steuerpflichtige jedoch zur dauerhaften Vermietung einer leer stehenden Wohnung entschlossen, gilt RdNr. 1 auch dann, wenn er die leer stehende Immobilie aufgrund eines neu gefassten Beschlusses selbst nutzt oder veräußert (siehe auch RdNr. 6). 9 Eine Einkunftserzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags über eine leer stehende Wohnung vorliegen. Dementsprechend können bereits vor dem Anfall von Einnahmen Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern anhand objektiver Umstände festgestellt werden kann, dass der Steuerpflichtige den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat. 10 Steht eine Wohnung nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind Aufwendungen als Werbungskosten so lange abziehbar, wie der Steuerpflichtige den Entschluss, mit dieser Wohnung Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben hat. Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht - z.b. durch Einschaltung eines Maklers, fortgesetzte 11 Zeitungsinserate u.ä. -, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er - z.b. wegen mehrjähriger Erfolglosigkeit einer Vermietung - die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet (BFH-Urteil vom 9. Juli 2003, BStBI II S. 940, m.w.n.). 12 Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzungen der fortbestehenden Einkunftserzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Beispiel: B ist Eigentümer einer seit 15 Jahren zu ortsüblichen Konditionen vermieteten Eigentumswohnung. Nach dem Auszug des Mieters bemüht er sich nicht ernsthaft und nachhaltig um einen Nachmieter. Nach einer Leerstandszeit von zwei Jahren vermietet B die Wohnung zu einem auf 60 v.h. der ortsüblich erzielbaren Miete ermäßigten Mietzins an seine Schwester. Während der Leerstandszeit fehlt es an einem ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Als Folge der objek- Seite 6 von 27 tiven Ungewissheit über die Einkunftserzielungsabsicht muss der Werbungskostenabzug daher in diesem Zeitraum entfallen. Die spätere und auf Dauer angelegte Vermietung an die Schwester begründet zwar eine erneute Vermietungstätigkeit, die auf die vorangehende Leerstandszeit aber nicht zurückwirkt. Werbungskosten sind daher erst wieder von dem Zeitpunkt an abziehbar, zu dem sich der auf einer Absichtsänderung beruhende endgültige Vermietungsentschluss anhand objektiver Umstände feststellen lässt. Infolge der gewährten Verbilligung ist zusätzlich festzustellen, ob B über die Dauer dieses Mietverhältnisses, regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von 30 Jahren seit Abschluss des Mietvertrags ein positives Gesamtergebnis erzielen kann. Weder die aus der ursprünglichen Fremdvermietung erzielten Erträge noch die der Leerstandszeit zuzurechnenden und steuerrechtlich irrelevanten Aufwendungen fließen in diese Prüfung ein (vgl. RdNr Tiret). c) Entstehen oder Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht 13 Die Einkunftserzielungsabsicht kann zu einem späteren Zeitpunkt sowohl begründet werden als auch wegfallen (BFH-Urteil vom , BStBI 2003 II S. 914, m.w.n.). Deshalb ist z.b. bei Umwandlung eines ausdrücklich mit Veräußerungs- oder Selbstnutzungsabsicht vereinbarten befristeten Mietvertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis oder bei erneuter Vermietung dieser Immobilie nach Auszug des Mieters erneut zu prüfen, ob eine dauernde Vermietungsabsicht vorliegt. Entsprechend ist bei Vereinbarung eines befristeten Mietverhältnisses im Anschluss an eine unbefristete Vermietung oder bei verbilligter Überlassung einer Wohnung nach vorheriger nicht verbilligter Überlassung die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen Einkunftserzielungsabsicht: Einzelbetrachtung Die Einkunftserzielungsabsicht ist bei 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht grundstücksbezogen, sondern für jede einzelne vermietete Immobilie gesondert zu prüfen, wenn sich die Vermietungstätigkeit nicht auf das gesamte Grundstück bezieht, sondern auf darauf befindliche Gebäude oder Gebäudeteile (BFH-Urteil vom , IX R 39/08, BStBI 2009 II S. 776). Vermietet ein Steuerpflichtiger auf Grund einheitlichen Mietvertrags ein bebautes zusammen mit einem unbebauten Grundstück, so gilt die 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zugrunde liegende Typisierung der Einkunftserzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit grundsätzlich nicht für die Vermietung des unbebauten Grundstücks (BFH-Urteil vom , IX R 67/07, BStBI 2009 II S. 370). 2. Vermietung von Ferienwohnungen Der IX. Senat des BFH hat in mehreren Entscheidungen vom , insbesondere im Urteil IX R 97/00 (BStBI 2002 II S. 726), und im Urteil vom (IX R 18/02, BStBI 2003 II S. 914) für die Praxis bedeutsame Grundsätze zur Berücksichtigung von Verlusten aus der Nutzungsüberlassung von Ferienwohnungen aufgestellt. Diese Grundsätze werden auch von der Finanzverwaltung mitgetragen (BMF, Schreiben vom , IV C 3 - S /04, BStBI 2004 I S. 933). Sollten größere Verluste im Zusammenhang mit einer Ferienwohnung anfallen, sollten Sie auf eine Eigennutzung während dieser Verlustphase verzichten, um die steuerliche Anerkennung der negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht zu gefährden. Besondere Seite 7 von 27 Probleme dürften dann auftreten, wenn Sie die Ferienwohnung nicht ausschließlich vermieten, sondern teilweise selbst nutzen. Aus der jüngeren BFH-Rechtsprechung (Entscheidungen vom , IX R 39/07, BStBI 2009 II S. 138, und vom , IX B 146/09, BFH/NV 2010 S. 869) ergibt sich, dass bei einer Ferienwohnung, die nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet war und bei der sich keine ortsüblichen Vermietungszeiten feststellen lassen, die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden muss. Wird dagegen die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, ist ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, und zwar auch dann, wenn der Mandant hohe Werbungskostenüberschüsse geltend macht. Vorsicht: Die Einkunftserzielungsabsicht ist aber dann anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - ohne dass Vermietungshemmnisse erkennbar sind - um mindestens 25 % unterschreitet. Ist die Vermietung der Ferienwohnung nur halbjährig, z. B. während der Sommersaison, vorgesehen und wird das Objekt im Übrigen, z. B. während der Wintersaison, weder selbst genutzt noch zur Vermietung bereitgehalten, gelten die vorstehenden Grundsätze zur Einkunftserzielungsabsicht unter Berücksichtigung der Überschussprognose entsprechend (BFH, Urteil vom , IX R 30/08, BFH/NV 2010 S. 850). Wichtig: Bei Ferienwohnungen ist darüber hinaus zu prüfen, ob überhaupt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen. Werden nämlich im Zusammenhang mit einer Ferienwohnung Zusatzleistungen angeboten, die nicht üblicherweise mit der Wohnungsvermietung etwas zu tun haben, kann eine Vermietungstätigkeit als gewerblich geprägt angesehen werden. Dies gilt z. B. für Ferienwohnungen, bei denen neben der Endreinigung und der Gestellung von Bettwäsche und Handtüchern noch ein Frühstücksdi
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